业委会成立不畅政府要负责 民进提案直指政府行政不当、法律缺位
2008/5/7 23:45:56 来源: 南方日报刘中元 林亚茗 洪奕宜 孙晓素 网友评论 0 条 点击查看
现实语境下的“业主委员会”,是一个平常而又敏感的词汇。从法理上解释,业主委员会是广大业主行使业权的平台,是业主对自己所有财产进行管理与支配的执行机构,其建立与完善是民主进程中的一个重要环节,是我国基层自治组织的一种崭新模式。
        在广州,曾出现过本报记者梁文祥因和其他业主倡导成立业主委员会而遭开发商所属之物业公司的血腥报复的事件。最后,因为报社和警方努力,最终该案件得以圆满解决。
        梁案凶手归案之时,有独立观察家评论:“梁文祥案件的妥善解决并不具备标本意义,它建立在梁背后所依托的单位的努力之上。”
      “几年来,业委会在中国的现实是‘回环曲折,努力前行’”。该独立观察家用这八个字概括这些年来业委会成立的路径。同业委会相关的词汇几乎都是“血腥”、“暴力”和“抗争”。
        随着广东房地产业迅速发展,一个庞大的私有住房社会群体及其社区已形成,住宅小区管理过程中新的社会问题亦随之突显。房地产业及物业管理在全国处于领先地位,但业委会的成立与业主自治的状况则相对滞后。
        来自民进广东省委对广东几个主要城市的调研:深圳市成立比例最高,30%;至2007年初,广州市业委会组建率不足15%;其他地区业委会成立的比例更低。
        直接影响是广大业主的合法权益未能依法得到尊重与保障,业主权益频频遭受侵犯,一些新的社会矛盾积淀在新开发的住宅小区和新社群,直接影响社区和谐与社会稳定。
        民进广东省委表示:我省是改革开放的前沿,必须因势利导,采取有力措施,加快业委会的组建进程。 
      【法律困境】
        地方法规限制召开业主大会  
  打蛇打七寸,最关键的是关于首次业主大会召开的地方法律规定不合理。召开首次业主大会是产生业委会的第一步,而关于首次业主大会召开的具体条件,国务院的《物业管理条例》并没有明确规定,由地方人民政府根据此条例拟定管理办法。
      “无疑,这种由地方政府自行掌控的办法,给了地方很多自由度和腾挪空间,客观上,也为限制首次业主大会的召开提供了操作的可能。”长期关注业主问题的中山大学法学院许博士如此表示。
       《广州市物业管理办法》第7条规定,召开首次业主大会的必要条件之一是“物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上”。
        民进广东省委表示:上述规定直接引起的问题,是业主们召开首次业主大会要面对“已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上”这一过高的比例门槛。现在我省有些楼盘的开发区域较大,业主越过这道门槛历时太长,其合法权益难以及时得到维护。一些大型楼盘,如已交付使用的建筑面积未达到百分之五十以上者,业主即使入住一年以上的,也只能选择在分期开发期间成立临时业委会,而在此后相当长时期内,业主权益的保障机构可能都是“临时”性质。
        民进广东省委质问:“这令人质疑业主的民主权利来源于拥有物业的面积大小是否符合民主和法治的理念?”  
  【对策】
        5%的业主即可召开业主大会  
  首要问题是召开首次业主大会的条件问题。民进广东省委建议:首先要适当放宽召开首次社区业主大会的条件。第一、应降低已交付物业的面积占总建筑区域面积的百分比。如在业主立法和物业管理水平较高的香港,2000年《建筑物管理(修订)条例》第3(1)条规定:如果公契并无委任管理委员会的规定,业主可由合计拥有不少于5%业权份数的业主召开业主会议。这些经验可供参考。我省该项百分比应调整到多少为宜,必须广泛征询民意、贴近社情。
        第二、对召开首次业主大会的条件或标准,除了参照已交付物业的面积占总建筑区域面积的比例外,还可以设定已入住户数或业主人数这一标准,让社区业主根据具体情况进行选择。当楼盘达到一定规模时,可以楼层、栋或单元区域为单位各选派业主代表1人组成业主代表大会,该业主代表的投票权为其所代表全体业主所拥有的投票权数。  
  【现实障碍】
        地方政府强行干涉筹备工作  
  首次业主大会召开之前的相关准备工作由业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)进行,筹备组工作进展直接关涉到首次业主大会能否召开。
       《物权法》第75条明确规定,地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,但在实际操作时“指导”和“协助”却变成了强制性介入,影响了筹备组工作的顺利进行。
        另外,建设单位或前期物业管理公司对社区业主及建筑物的相关信息不向筹备组公开,增加了筹备组联络业主、发动选举的工作难度和工作周期。
        民进广东省委认为:业主委员会是业主自治性组织,同业主相关的权益事项及同业主大会的相关事项,理应由业主自己决定。不具有真正业主身份的居民委员会委员代表与建设单位加入到业主大会筹备组的工作中,如果其行为超越了“指导”和“协助”,与《物权法》宗旨相抵触,加深了业委会成立难度。
        到“业委会通过业主大会、进入正式成立”环节,还会遭到行政机关的不当干预。一些业委会虽已经业主大会通过,却迟迟得不到行政机关的备案,对业委会正式成立构成阻碍。  
   【对策】
        居委会的权力要受到限制  
  其次是规范居委会与建设单位在业主大会筹备期间的“指导”和“协助”角色。居民委员会在整个业主委员会成立过程中,必须有相应的规章制度规范其行为,否则其介入容易变成“公权利”对“私权利”的干涉。
        目前,有些居民委员会委员以筹备组成员的身份、以“公权利”介入而对业主大会筹备期的工作进行不当的行政干预,而非“指导”或“协助”,从而使其带有浓厚的行政色彩。
        再次,某些建设单位往往凭借着权力、经济、或人事等优势来左右筹备组的工作。建设单位获得筹备组成员的身份,其对业主委员会的成立进行抵触、阻挠就被合法化了,其本应承担的“义务”变成了拥有了新的“权利”,其对筹备组的协助功能也丧失了。(如果建设单位具有业主身份,可以业主身份加入筹备组。)
        民进广东省委的调研报告强调,在首次业主大会召开之前,业主大会筹备组要保证独立运作,建议政府有关部门设立相应规章制度,严格规范居委会“指导”义务、建设单位“协助”义务。  
  ■献言献策
  政府行为不当要追究  
  保障业主权利最重要的一点,是在《物权法》框架下加强我省立法。《物权法》自2007年10月1日实施以来,其赋予广大业主自治的权利,迫切需要有相应地方性法规加以指导、维护与保障。《广东省物业管理条例(征求意见稿)》很早已经向社会广泛征求意见,并得到社会各界的热烈回应。目前应采取积极措施,尽快汇总各方意见,使其能尽早出台实施。
        首先须确立建设单位及前期物业服务(管理)公司的信息披露制度,并作为建设单位及前期物业服务(管理)公司应当履行的一项法律义务。
        其信息披露范围包括:小区业主专有部分及共享部分的物业信息资料;业主清册;物业建筑区域内地上、地下建筑物、设施设备和相关场地的基本情况;已筹集的专项物业维修基金清册等等文件资料。
        同时,行政机关应加强服务意识,依法行政。
       《物权法》第75条已明确规定,地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
        民进广东省委表示:这种指导与协助对政府有关部门来说是一种义务,对业主来说是一种权利,而权利是否行使应依业主的意志,“物权法的这一规定对业主来说并不具有强制性”。
        建议政府加强对有关部门的服务意识教育,在业委会成立过程中的行政失当行为及由此引起的社会不和谐因素,对相关责任人要依法追究。  
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