1990年代学界关于市民社会的大讨论为中国大陆公民社会的发端提供了理论启蒙并得到政府的回应，为民间组织的合法化开启了正式途径。当前，中国民间组织已经开始进入蓬勃发展期，理论研究却相对滞后，且研究思路多局限于（1）正式的制度安排：研究的框架和着眼点主要包括村委会、街道、居委会等体制内组织的沿革，少有研究其他民间组织，不能说明在现有体制下公民社会生长的动力和制度路径；（2）下行式的思路：主要从政府的推进、规划和试点的角度，来描述分析改革的特征，对自发性组织的诉求和首创精神估计不足，特别是忽略了对中国公民社会发展具有重要意义的城市社区业主组织。笔者从以下三个问题出发展开本文的主题：
      （1）在中国大陆，根据情势需要，政府允予并动用行政力量和资源组建一个民间组织十分常见，例如，在基层社区的居民委员会和村民委员会组织。然而，自92年发端、94年被政府正式认可组建、代表产权人的「业主组织」自开始起就与同属于社区自治组织居民委员会和村民委员会表现出很不一样的组建方式，为什么？
      （2）业主组织只是个处于体制边缘的「准正式组织」。基于不动产权（城市小区居住房屋）的业主组织既面临财产权制度的明晰化难题，又面临集体行动的难题，但是，业主组织在很短时间内却能够蓬勃发展起来，成为中国公民社会发展中的「先行者」，其背后的动力与制度发展路径是什么？
      （3）作为草根基层的业主组织在社区治理的实践和权利诉求对于中国转轨的社会意义与价值何在？
        壹、业主组织的发端、特性与制度背景
        从1990年代起，原有公房逐步出售给个人变为私有财产，房地产市场同时开始起飞。私人拥有住房的比率，在北京1990年仅占8％，到2002年在全国82.1％的城镇居民家庭拥有自己的住房。如孙立平所说，这种变化的本质是 「供求结构和资源配置方式的趋势性变化」， 「消费和生产正经历着从『生活必需品时代』到『耐用消费品时代』的转型，『社会资源的配置呈现出一种从扩散转变为重新积聚的趋势』。这两个变化极大地改变了中国的经济社会生活，导致不同社会力量在社会政治生活中位置的变化，也导致了不同的结盟和对立关系的出现。」（孙立平，2002）
        具体而言上述变化导致两个对社会治理结构极具意义的新要素的产生：一、新兴的有产者「业主（Homeowner）」大范围产生；二、新的城市社区治理模式产生，政府从私有住房管理活动中退出。由于业主是居住房屋的产权人，商业化的物业管理必须依托于业主自主治理的基础上。在社区生活中，政府部门、商业机构，以及社区业主的利益不免交汇，导致碰撞和摩擦。我们的研究显示，正是这种碰撞和摩擦激发了业主维权的决心和意志，并逐渐发酵出新的治理模式，使得居住小区物业（Real Property）财产的主体――业主，在治理方面的作用浮出水面，业主开始自发组织起来集体行使权利。（陈幽泓，2004）
       目前在中国大陆，尚无正式的统计渠道发布业主组织数据，各大城市的商业化物业小区（是指根据省、自治区、直辖市人民政府制定的物业管理区域划分办法划定的区域，通常依据项目开发时的规划、登记单位以及共用的配套设施设备决定）中业主委员会成立的数量，只散见于媒体的新闻报道中。追根求源，一般公认的第一个业主组织产生于1992年，是当时深圳天景花园成立的「业主管理委员会」。（曹阳，2003）。1994年，国家建设部文件要求在新建小区成立「物业管理委员会」（建设部《城市新建住宅小区管理办法》一九九四年三月二十三日）。十多年时间过去了，业主组织的发展数量，既未达到政府所要求的程度、也未达到业主的期望，北京现有物业管理的3000个小区中，成立业主大会的只有511个 （宁杰，2006）。广州市有400多个，仅占全市小区总数的13％左右（许琛、刘蓉，2005）上海情况有所不同，由有75%的居住区成立了业委会。
        业委会的成立，须经政府备案，但是程序繁琐、门槛很高。从业主大会召开到业主委员会的成立要经过相当长的时间、经历种种艰难曲折才能得以实现。由于物业小区中「共有财产权主体」缺位出现的治理真空会影响社区正常生活秩序，政府希望加快业主组织建设，也采取了一系列的措施以制约基层政府部门的行政不作为，例如，要求「拥有10%以上业权的产权人（代表）书面申请自行组建业主委员会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，做出是否符合组建条件的书面答复。」(京国土房管物字〔2001〕516号)然而，据我们的调查显示，业主委员会的成立起码一般要在一年以上的时间。
        但是，让人感兴趣的问题是，即使在如此艰难的状况下，是什么样的动力与资源支撑着业主不屈不挠地为成立自己的组织而努力。此外，尽管至今成立业主组织的比例在全国范围总体上不到一半，但是，业主组织在中国城市社区的自主治理实践，却成为中国社会生活中罕见的事件，其影响远远超出了社区内部事务的范畴而成为全社会关注的公共事务，已经影响到中国大陆社会政治和经济生态的变化。要解答上述问题，有必要回顾业主组织产生发展的历史性变化。
        从业主组织的名称与结构上，其确立和发展经过两个阶段，第一阶段，组织只有一层结构，名称为「物业管理委员会」，按照94年建设部文件规定的。第二阶段，2003年，建设部出台的行政法规《物业管理条例》改变了上述的制度设计，将业主组织设置为两个层级结构：「业主大会」和「业主委员会」。规定业主大会为权力机构，小区内的重要事项须经全体产权人1/2－2/3的投票由「业主大会做出决定」，「业主委员会是业主大会的执行机构」。
        从业主组织性质上，从成立至今一直处于一种「准正式组织」状态。在中央政府的政策和法律文件上，与《村民委员会组织法》《城市居民委员会组织法》的表述不同，对业主组织从未冠以过「组织」这样的称谓，只是用「业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益」这样一种措辞方式，避免称其为一个「组织」（《物业管理条例》第八条）。
        但是，从业主组织的民事行为能力上，业主组织是当前唯一一个有能力提起行政诉讼为自身成功维权的自治组织。虽然与村民委员会和居民委员会一样，业主组织也没有法人地位、没有法定诉讼主体资格，但现实情况中，法院大量接受了业委会的诉讼案件。例如，北京市一中院法官解释了业主委员会能代表业主成为原告的4种情况：「1.物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益；2.业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出；3.物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和资料移交给业主委员会；4.其它损害全体业主公共权益的情形。」 （孙思娅，2005）
        综上所述，在处于「前公民社会」的中国大陆，业主组织从一开始就显示出与众不同的特性：虽然处于体制的边缘，却能够为现存体制所承认；业主组织能够表达独立意志、通过诉讼等方式维护自身权益。人们不禁要去探究为什么同为政府出面允予组建的群众组织，其发展轨迹与同类的社区自治组织居民委员会和村民委员会都很不一样？业主组织为什么表现出巨大的活力和社会影响力。笔者从组织的法律地位、组织机构与负责人的产生方式、法律行为能力、经济资源、财产权体制、制度供给与社会资本方面的特性对业主组织与其他社区自治组织进行比较，试图揭示其中要义。
        表一、业主委员会、村民委员会、居民委员会的比较
        业主委员会 村民委员会 居民委员会
        法律地位 「权益维护」群体 「自治组织」 「自治组织」
        组织机构及负责人产生方式 自愿发起，但筹备、选举、备案经法定程序产生 实际上由地方政府负责组织、经法定程序产生 实际上由地方政府组织、经法定程序产生
       民事行为能力 虽然没有法定资格但是事实上可以代表业主提起诉讼并赢得一些重要的具有标志性意义的案件 作为诉讼主体对外维护村民权益的情况鲜有报告 未见报告
        经济资源 土地使用权、房屋、公共配套、公共维修资金（由购房款的2％提取归集而成) 以及其他收益 房基地及住房，农地、水、林地、村经济活动等其他经济收益 办公用房、办公经费等，工作薪酬等由地方政府提供、拨付
        财产权体制 专有部分和共有部分构成，财产权关系较为明确，并且决策需经业主以及产权面积等投票权决定 除房基地及住房私有外为集体所有制，村委会有较大决策权 居民委员会所有
        制度供给 业主有动机实践各种制度创新 很难自我制度创新 很难自我制度创新
        社会资本 业主委员会成员属于中产阶级精英：企业家、专业技术人士、学者。。。拥有广泛的社会联系和传媒资源 有一定行政资源和关系但村民整体属于弱势群体 有较多行政资源与较强行政关系、工作人员传统上为退休人员较多，因薪酬很低、受过高等教育的较少
         进一步得出的推断是：
         第一、   业主组织被定义为「权益维护」群体，并且政府并不动用行政力量与资源去成立业主组织，因此「业主组织」的成立主要来自自发的力量；
        第二、   虽然不具有法定诉讼主体资格，但是业主组织能够通过司法程序提起诉讼；
        第三、   业主组织具有实质性的经济资源，包括不动产和动产；
        第四、   在物业小区中，物权财产权体制（Real Property）比较明确，包括个人专有部分和全体共有部分，并且处分共有财产和公共事务的决策投票权非常明确，业主手中的投票权在具体事务上作用显著，因此业主维权意识高、参与性强
         第五、   业委会经民选对业主负责，目标明确为维护财产权益，因此当需要时有动机实践制度创新、保障新制度供给
        第六、   业主组织以及个人有较多的社会资本，因而能够在困难的处境下克服障碍取得成功。
        综上所述，业主组织虽然经政府要求组建、但是由于该组织是基于私有财产权基础上的利益需求，所以自产生起就不同于其他社区自治组织，并且由于在实际中能够成功维护权益，在经过大约十年的成长后，成为中国大陆城市社会中一个真正有影响的民间组织，被视为是「中国公民社会的先行者」。
        贰、业主组织面对的难题以及状态
        说「物业小区中的财产权体制比较明确」只是相对国有资产或者集体所有制资产而言。准确的说，是由于业主的房产通过商业方式购买而得，这样业主能以商业准则去了解和判断根据他们所支付的价格所购买物品的确切内容与品质，此外，他们还有动机去主张他们已经支付了价格却被剥夺了的东西，业主就是在这样的背景下开始去探究他们在物业小区治理中的财产权基础的应有之意，更进一步，在实施自主治理实践过程中，业主对此有了「比较明确」和深入的认识。
        一、物业小区中财产权制度难题
       目前中国大陆物业小区中的财产权制度，即包括小区规划土地、建筑物以及相关配套的共有（共用）设施（设备）这一套制度，不仅在权属确定、行使与保护中存在种种问题，甚至在所用的法律概念上就有很多争议。例如，针对当前「物权法」中采用的「建筑物区分所有权」这一概念，有人建议应该用「住宅区/不动产」的「区分所有权」，或者是「在一个共有物上的区分所有权」的概念（魏耀荣，2007）
        无论所称如何，这样一种财产权体系，在如何确权、行权、维权各个环节方面都是难题。魏耀荣先生说 「建筑物区分所有权是共有权的一个类型，而且是不动产共有权，属于法制史上的新生代，本性乖戾，桀骜不驯。本来在各国的历史发展中，共有财产制就是人们不愿意采用和难以长时间存续的一种财产制度，往往因维护管理不善、责任不清和纠纷频发而不得不以分割财产而告终，成为大家庭中继承财产的一种过渡形态。但在近代的许多大城市中，又由于土地奇缺而不得不大量兴建多层建筑物，作为城市房地产的主要形式，并相应地出现了区分所有权制度。这种区分所有权几乎与多层建筑物同生共存，且共有人为数众多，导致财产关系和人际关系多边化、复杂化和长期化，自其诞生之日即成为「麻烦制造者」，人们欲摆脱而不能。而在我国，又大量地采用住宅区而且是封闭半封闭住宅区的形式，范围大，人数多，又为这种多边复杂的关系火上添油。因此，如何设计和创立一种合身得体的区分所有权制度，以调整和规范这种多边复杂的财产关系，就成为我国民法的重要课题和难题。」（魏耀荣，2007）
        从经济学的角度来看，这种财产权制度基于「混合物品」，其间涉及非常复杂的制度安排。对于转轨中的中国，情况就更是复杂。例如，从土地的角度，城市土地属国有，但在房地产开发中，一宗规划用地的使用权70年经出售给了该区域内的业主，这就可能导致土地的所有、使用与开发之间的利益冲突。此外，在这宗规划区域内，必须建设相关的公共配套设施设备，生活在这个区域内的业主/居民共同拥有或使用这些设施设备。此外。不动产中的共有产权部分和公共维修资金部分（全体业主按购房款的2％缴纳归集起来的）资产数额巨大、又能产生收益，土地的所有者政府、物业小区的管理控制者、开发商与物业公司、业主，在所有权、使用权、经营管理与收益方式的确定与行使等方面利益冲突严重、导致巨大争议、纠纷频发。
        混合物品的性质，介于公益物品和私益物品之间，即使在法定权属极其明确的条件下下，也会导致治理难题，更不要说在中国大陆目前确定财产权属的法律和其他制度正处于转轨的混沌阶段状况下。奥斯特罗姆教授对混合物品的研究说明，这种财产资源的有效的治理制度安排依赖于当事人之间的积极合作和付出。由于任何人都可以从此种资源中获取效益，又可能不想为这个资源付出成本，若缺乏一种有效的制度安排，必然导致这种共有资源数量的减少和质量的降低，最终可能出现 「公地悲剧」现象。特别是，这种财产制度上的治理既非政府的强制力与行政命令来统治，又非市场的利益驱动机制来自然调节，而是由利益相关的当事人协力合作、积极参与才能克服集体行动的难题进行有效的治理。（埃丽诺. 奥斯特罗姆，2000）。
         二、集体行动与新制度供给难题
这样，一种复杂的财产权制度导出了一种复杂的治理制度，由此产生出集体行动难题来，这一难题要解决这种复杂治理制度的提供和维持成本。换言之，这种财产权制度决定了业主组织的性质以及运行机制。但是，这种治理制度的复杂性还在于，实际生活中的社区治理不仅受法律规定和行政制约，还要受习俗、观念和具体时空因素的影响，中国这么大，社区形态与治理非「大一统」能够规定、解决。通俗的讲，社区治理的形态是「因地制宜」的，因而，这种治理的实际类型是多元化的而非法律或者理论所能完全涵盖的。
       但不论外在形态如何，业主组织的根本特性显示出强有力的 「自组织」演变过程，从社会生态的角度去看，这种「自组织」过程处于一种悖论中：一方面，不论当事人或者政府有多么强的动机或者意愿，最终能够成立的业主组织总体上数量仍然有限；另一方面，无论阻碍业主成立组织的力量有多大，业主的意愿也未能被挫败、业主组织的数量在稳步增长。这一悖论的本质揭示出业主组织发起形成的内在机制――其动力源于当事人的意愿、能力和外部环境的适配。
        从制度规则层面，业主组织面临的难题包括内部也包扩外部层面的制度规则的创建。作为真正的公民社会组织，要想解决可持续发展的新制度供给问题，不仅要在小区内部达成集体行动的协议，还要超出社区的视野，寻求外部制度环境的配合，因为治理制度的安排需要各层制度规则的嵌套配置。具体而言，就是在国家法律层面规定了不动产「区分」与「共有」的规范准则，中央和地方政府搭建了与社区治理配套的相关制度平台，社区仍然需要内部的制度规章，这三个层次互相契合，才能为社区自主治理打下坚实基础，因为「一个层次的行动规则的变更，是在较之更高层次上的一套固定『规则』中发生的」。
        从业主组织自身来看，成功的制度安排需要符合下面至少一两个标准：（1）边界清晰：公共资源本身的边界以及所有权或使用权明确（2）资源的供应规则明确：时间、地点、技术与当地条件保持一致（3）集体选择的安排恰当：使得利益相关者能够参与对操作规则的修改（4）监督到位：能够实现低成本有效的监督 （5）分级制裁可以实施：违反操作规则者要根据其性质受到制裁（6）冲突解决机制有效：利益相关者和地方官员能够迅速通过低成本的地方公共论坛来解决冲突（7）对组织权的最低限度的认可：设计自己制度的权利不受外部政府威权的挑战（8）分权制组织得以形成：通过多层次的分权制组织，对资源占用、供应、监督、强制执行、冲突解决和治理活动加以组织。（埃莉诺·奥斯特罗姆，2000）
        综上所述，基于不动产的小区治理是一种在「政府与市场之外的自主治理」，生活在一个社区中的人若不能有足够的动力克服困难、自发的形成理性集体行动，不断地为新制度的供给提供资源投入，组织就不可持续。若是没有能够在特定社区环境中实际发生作用的运行机制，即使法律规定的很完善，一个社区的治理仍然可能不成功。从人性的角度，多数人有「搭便车」的倾向。零点调查公司的袁岳通过社会调查数据指出，在一个社区里，10%的人是积极分子，有30%的人是追随者，60%左右的人是一般群众，所谓「1+3+6」理论。（杨晓：「近邻胜过远亲 我们需要有归属感的社区生活」 2003年08月21日《北京青年报》）如奥斯特罗姆所说，「一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。」换言之，一个社群的公民，如何才能自己组织起来解决制度供给、承诺和监督问题，是一个理论难题，更是一个实践难题。（埃丽诺. 奥斯特罗姆，2000）
        三、在物业小区中业主自主治理难题
2003年制定的《物业管理条例》第一次明确了全体业主是物业小区共有财产及相关事务管理的主体，并从法律的角度规定了业主的十项权利和六项义务。这些法律规定对于因财产权的变化而导致的治理的变革所起的作用的认可是一个「质」的变化，它使得业主组织正式登上了社会变革的大舞台。
        但是，作为反映转轨中的过渡性时期经济社会活动的规则，《物业管理条例》有严重瑕疵。总体上，该法规在很大程度上保护了传统的「控制性管理」方式，即一切由管理者说了算，使用人处于被动接受的地位。当前的物业管理基本上不是自由选择和公平竞争的产物，而是由开发商建立或选择的物业公司，它们在经手物业服务的同时也接手了小区不动产中共有部分和公共配套资源，得以对小区事务实施控制性管理。另一方面，国家在不动产登记方面的制度非常不规范，共有部分产权状况信息不透明，致使产权人在权利缺失、组织缺位情况下不得不处于被动接受管理控制的地位。但是，业主并不甘心这样的处境，由于小区中共有部分和公共配套部分的利益巨大，新兴的业主组织的权利诉求必不可免地会导致与物业公司的摩擦和纠纷，这样，在物业小区中的两个行为主体的碰撞、利益冲突就成为社区生活、物业管理活动中的常态。
        作为当前规范物业管理活动的最高位阶的法律文件《物业管理条例》中开宗明义宣称要「维护业主和物业管理企业的合法权益」（第一条），并对「物业管理」做了规定：「本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。」（第二条）这样，通过这部法规，事实上将不动产权利人和义务人置于对等的地位，把现行物业管理的既得格局和既得利益法定化了。
        由于业主必须通过原本作为义务人的物业管理公司才能行使物业小区治理的权利，给物业企业侵害权利主体提供了空间，而业主的权利受到限制甚至侵犯。业主没有正式渠道去确定他们在一个小区中所拥有的共有财产到底是什么、依据何种规则能够确定这种财产的归属、采取何种合法途径去维护他们的财产，因而很难获得法律救济。
        在实践中，业主想通过更换物业公司来改变受控制的现状，也可能因更换物业必须的法定三分之二投票遭遇难以克服的障碍，甚至即使有幸通过了三分之二的投票，仍然由于物业用房及其他用于物业管理的公共资源不能得以从原先控制这些资源的物业管理手中顺利交接出来，而不得不受置于这种「控制性管理」下。例如，全国瞩目的美丽园小区事件：原物业管理公司在经业主投票被迫撤出后，一直拒绝移交物业用房和多项涉及共有产权的配套，如小区绿化环卫用房、垃圾清运站、公共厕所、楼门钥匙等。小区业主委员会还被告知，原规划中的物业管理用房已被变更用途为住宅，第三人某公司获得了产权证，第三人要求用市场价出租给业主。直接造成新物业公司员工居住在会议室、没有上下水和卫生设施的地下管道间内，一百多名员工仅有两个卫生蹲坑。（美丽园业主委员会，2007）
        四、业主组织自主治理状态
面对上述种种难题，一个自生自发的组织，能够生存发展起来殊为不易，探究其背后影响业主组织基本状态的因素、思考支撑其克服困难的动力资源不仅有助于说明业主组织本身的发展而且有助于揭示中国现在社会发展的趋势。当然，这样一个论题尚需大量的工作。在本文中，先试图从以下几个方面对其现状进行描述：
        物理状态：按照规定，通常是在一个建筑规划的物业小区中成立一个业主大会/委员会，这样（按居住单元标识的）户数对于业主治理能力来说是个硬约束。太大的小区，治理成本也太大，开会、投票都很难，北京有几万户规模的小区，组织运作几乎不可能。根据笔者所承担的「北京物业小区业主自主治理能力调查项目」到目前为止所作的138个小区的汇总显示，平均单元套数是1053户，中位数是796户。根据调查显示，一个1000户左右的小区，要进行小区重大事务的法定投票程序需要几个月的时间，因此很多人质疑这种组织决策程序的可行性。但尽管如此，在面临重大挑战时，不少能力强的小区业主组织会克服困难通过法定投票。
        组织状况：一个物业小区是否处于良好的组织状态是有效治理的关键，具体的指标是，是否召开过业主大会成立了业主委员会，业主组织的发育状况（分支机构如代表大会、监视会等等，以及专职人员如秘书、财务、工程、监管等等），业主委员会的工作是否正常，活动的参与率、投票方式与投票率，制度规章是否健全，文件档案资料是否保管规范等等说明了业主组织的状况；此外，还要衡量组织的资源，包括所拥有和能够动员的内部、外部物质资源（如按政府规定业主组织可从向物业公司缴纳的物业费中提取为业主组织自身服务的部分资金、业主自愿筹集的资金部分、收回不动产中公共财产部分并自主经营获得收益的部分等）与非物质资源（如社会关系等社会资本）都是对组织健康和发展程度的衡量指标。
        物业管理状况：取决开发商与物业公司的关系，业主与物业公司的关系以及物业管理工作状态是否正常，有否严重纠纷。
        共有共用财产状况：是物业小区中纠纷与冲突的导火索，目前粗略分为三大类：以公摊部分在产权证上明确标明属业主共同所有的份额；公共维修资金（目前主要还由政府掌管）；最复杂的就是未公摊但无人有产权部分，称为小区公共配套，但属于业主还是商业机构是政府，定义不清、标准不明。一旦因发生纠纷导致性质或使用方式改变就会直接影响小区社会生活秩序。
        物业纠纷状况：对业主组织的能力、小区的治理有正反两方面的激励作用。当前物业小区中发生的纠纷已经到了相当激烈的程度，如新华社官方网站文章指出「如今，无论是在北京还是在全国，。。。业主和开发商、物业公司发生矛盾纠纷的比比皆是。打开北京的都市报，每天都有从各小区传来的不和谐声音，包括房屋质量问题多多、绿地减少或无处可寻、停车乱收费、物业服务不到位、公共设施和利益被侵占等等。。。。据权威部门统计，群众对物业服务公司的投诉成为近年来上升最快的；北京市朝阳区法院为例，2002年至2004年，他们受理的物业服务纠纷案件从194件上升至1898件，增长了近10倍。」（新华网，2006）北京高级法院的统计数字表明：「北京市法院１９９２年以前受理房地产案件每年也就几百件，１９９９年达到８１０３件，２０００年上升为１万多件，２００１年已达到１５０００多件。。。。众多消费者在买房过程中权益被侵害。。。。这是一个普遍问题，整个房地产游戏规则必然出了毛病」（江平、刘瑞复，2002）总体而言，业主组织的发展是因物业纠纷而兴起的。
        从上述五个方面，笔者所承担的「业主组织自主治理」状况普查项目（北京），目前为止的部分内容初步结果概括如下：
        表二、北京市物业小区业主组织状况
        北京市物业小区业主组织状况（单位：％在138个小区中）
        业主委员会成立比例 业委会工作人员 业主组织发展状况（除了业委会还设有组织分支） 业委会聘请中介组织/人员的（律师、会计、测绘等） 业主在小区事务中的参与状况 业委会建立文件、归档制度
        18％ 23％的业主组织拥有给薪人员 90％业主组织设立了各种组织机构（如业主专门任务小组；楼及单元业主代表，业主代表大会制度；监视会等） 36％ 62％经常有业主旁听业委会会议62％；
        最近一次业主大会投票率平均为77％ 70％
        表三、北京市物业小区业主共有资产状况
        北京市物业小区业主共有资产状况（单位：小区的％在138个小区中）
        业主能够掌握小区共有资产状况 业委会有公共收益的（小区建筑物上广告收入、共同部分出租、停车费等等） 物业管理用房权属明确属于业主的 地下室产权明确属于业主的 对小区公共维修资金状况（数量、保管）不清的
        23％能清产核资，17％能获得小区公共资产资料的 36％明确表示有 36％ 34％ 52％
        表四、北京市物业小区物业管理与纠纷状况
         北京市物业小区物业管理与纠纷状况（单位：小区％在138个小区中）
         前期物业（为开发商指定并与开发商有商业关系） 业委会与现在物业公司有正式合同的 平均物业费收缴率 与物业公司关于物业管理收费有纠纷的 与物业公司的保安有纠纷的
        54％ 35％ 79％ 70％有纠纷其中40％有严重纠纷 74％其中30％有严重纠纷 
        资料来源： 和谐社区发展中心项目《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究项目》初步调研报告，2006，6－2007，1，
        项目负责人：陈幽泓，主要实施人：王峰、赵静、冯金磊、张然等
      （注：由于当前物业小区的状况非常复杂，作抽样调查和典型个案调查都很难概括总体状况，因此笔者作的是普查性调查。当前所作的这138个小区多数属于北京市物业小区中组织程度高、业主自主治理能力较强的部分，因此还需要等调查完成后才能更为客观地表现整体状态。）
        可以得出的初步结论是：
        业主组织化程度尚处于初步发展阶段，但是，不少小区根据实际情况在组织建设发展方面有制度创新，工作也较为规范，并且能够应用社会专业技术资源；
l       业主对小区内共有资产的权属状况掌握较差，但是一些小区业主组织已经能够通过维权收回一些公共资源并获得收益，得以支撑组织的运作与发展；
l       物业公司的多数为开发商指定或为开发商的子公司，与业主组织没有签署正式合同，物业纠纷普遍严重，并且由于与保安的纠纷也严重因此冲突可能具有暴力性。
        叁、业主组织兴起对中国社会转型的价值与意义
        一、通过维权和治理――构建基层社会秩序
        首先，是物业纠纷促进了社区公民财产权利意识的和参与意识的觉醒。特别是，当个人最重要的个人资产――房产和影响每日家庭生活的安宁受到侵害时，公民有极强烈的动机去保护财产捍卫权利。虽然这是从个人利益出发对私利的诉求，但是客观上起到了保护公共利益的作用。如果一个人连自己的财产都保护不了、管理不好怎么期望他有动力和能力去保护公共财产呢？一个人连自己的事情都漠不关心，又怎么期望他会去关心公共事务呢？当一个人发现自己只有保护共有财产才能保护自己个人的私人财产时，他就会有动力参与到共有财产的保护与治理中来；当一个人发现个人的力量难以有效的保护自己的财产和权利时，他就会和别人联合起来为了保护他们共同的财产和权利而奋斗，这样个人的权利意识促进了社区参与，并且在社区参与的过程中，人们学会了在维权中形成理性集体行动的知识和合作的技能，发生了从个人向公民的转变，即在拥有权利的同时承担责任与义务、关心公共事务。（陈幽泓，2004）
        业主维权与小区治理实践在几个方面对中国社会秩序的构建起到了巨大的推动作用，最直接的作用就是促进了商业行为、行政行为的规范，并在一个传统上依靠「血缘」和「单位制」结构来治理社区的「熟人」社会向「生人」社会转变。在这种转变中，业主根据契约治理，通过法理与规则之争构建了社区公共秩序。恰如派普斯所言「当以血缘关系为基础的关系让位于以地域上的相邻关系为基础的关系时，人类进化就出现了转折」（理查德.派普斯，2003）
       （一）参与立法――促进法律发展
业主以及围绕着业主组织的公民群体（律师协会、学术组织等）是所有的公民群体中最积极地参与到国家立法活动的民间组织。他们组织了大量的研讨会、新闻发布会、司法案例分析研究会，并通过积极的院外活动给人大政协发出意见书方式参与立法。他们对当前立法呈现出过渡性时期的法律文件的瑕疵以及直接造成小区治理中权利的二元对立具有深刻的理解并积极发出他们的声音，他们关于「物权」权属从理论到实践的梳理对于一个缺乏私有财产、不知社区「共有」财产权概念的中国社会法律的进步发展做出巨大贡献。
        他们认为，立法对于产权人在小区治理中权利行使的规定不当，并且法律对于「权利人」的保护力度严重不足、混淆了基于「物权」之上二者之间关系的性质区分，使得一旦当「权利人」和「义务人」二者处于矛盾与冲突状态时，二者都主张「权利」而不能区分其「权利」与「义务」，如此，其间纠纷就很难解决。
         在《物权法》（草案）中，比较《物业管理条例》以及相关地方法规中的瑕疵，其立法主旨有了重大改变。把因「物」而产生的不同的人 「权利人」、「义务人」之间的关系，以及制定法律的目的是为了「调整」该种关系给点明了。关于「物业管理」活动，也有了新的表述。然而，中国大陆当前的立法仍然不可避免的反映了现阶段作为过渡时期的体制特点，即使在已经有了很大进步的《物权法》（草案）中仍然如此。经过七审后的草案，解决比较好的是业主与物业公司之间的关系，但是对于业主与开发商之间的关系仍然没有明确的法律准则来保护财产权、定纷止争，特别是关于物业小区中的公共部分的权属的判定，采取了维持旧有的利益格局的思路。对此，业主通过各种途径动用了大量的社会资源来主张权利、列举现实例证，说明后果危害。围绕着《物权法》立法之争的论辩，显示在业主以及相关利益团体之间展开的激烈博弈。
        业主强调，关于共有部分的争议，国外法律一般都明确其对业主的保护。例如，针对开发商不向业主移交小区控制权的问题并将小区的共有部分（如车库及停车位、物业管理用房等）占为已有，美国物业产权法基本要点是确保小区业主的控制权，「法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区内全体业主移交小区的控制权，做出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。。。。小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有，也不属于业主共有的『飞地』存在」。 不允许小区内重要的资源被小区业主以外的他人控制，否则「他人就能够以此来盘剥业主以谋取高额的垄断租金或者垄断利润。这既严重损害业主的利益，也违背了市场经济公平交易，自由竞争的基本原则。…住宅小区是生活区，小区内业主以外的任何其他人不得在住宅小区内从事营利性经营活动，包括经营车库或者停车位的出租业务，严禁开发商在住宅小区内兴建经营用的停车场。」（人民法院报，2006）
        魏耀荣指出，共有不能脱离专有部分而独立存在：「住宅小区是一个共有物，分成专有和共有两个部分。二者相互依存，如果专有部分没有共有部分作为支撑，共有部分没有专有部分作为服务对象，二者都将失去功能和用途，甚至成为无用之物。因此，依存或设立于专有部分和共有部分之上的权利，也必须归属于同一个主体，否则一旦发生权利冲突，后果不堪设想。他认为，共有部分与专有部分不能混淆。共有部分不能转变成专有，比如地下室、配电室、供暖设施等共有物，这是由它们在住宅区里的功能和性质决定的。如果共有部分在没有任何补救替代措施的情况下随意转变成专有，那么必然会扰乱业主的正常生活，甚至使业主无法生活。」（陈晶晶，2006）
       「关于小区公建配套设施的产权归属，有三个不同的衡量标准：成本是否纳入房价、是否拥有产权证、是否有过合同约定。这三个标准分别对业主和开发商有利。《物权法》草案审议期间，双方都在不同程度地争取自己的所有权，2005年下半年以来，开发商加紧办小产权证已是公开的秘密，但对业主而言，成本是否纳入房价很难举证。可以预见，在《物权法》即将出台的情况下，开发单位和业主对于共有产权的争夺将更为激烈。届时，理性的博弈方法、政府的中立态度，都将是不可或缺的。」（张晓玲，2007）
        但是《物权法》（草案）虽经七审，对其中价值最高、社会争议最激烈的标的物仍然采取了不利于业主的规定，例如「认为属于业主共有的财产应当是那些不可分割，也不宜分割，不可能归任何一位业主专有的财产，比如电梯等公共设施，绿地等公用场所。从房地产发展看，一般说来，专门用于停放汽车的车库、车位的归属，是当事人（开发商）通过出售、出租、附赠等方式约定归业主专有或专用的。上述规定，从现实情况出发，既容易操作，也可以避免纠纷。」（安克明，2006）
        与认为如此约定可以避免纠纷的初衷相反，事实是，《物权法》还未出台，有些开发商已经对共有部份的权属争议做出有利于己方的「约定」。北京某房地产(集团)有限公司在其格式合同上，写明「出卖人声明该商品房附属的配套(物业用房、设备用房等)等公共设备、设施用房及本项目区域内其他未参与共用部位与共用房屋分摊的建筑物、构筑物等不随同该商品房一并转让」，且「均属甲方所有……甲方有权将其出租、抵押、转让，独立或委托第三方对其进行经营管理」。（陈晶晶，2007）此外，长期以来，深圳市一些开发商依据《深圳房地产转让条例》第十三条第二款要求购房业主在附表四中以格式合同的形式签订4个条款：「屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权、外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益附着物的广告收益归开发商所有」。魏耀荣指出「这等于开发商公然在合同中要留下小区共有部分的所有权。….如果开发商已经把车库建造成本摊入了房价，然后还出售车库车位，业主怎么才能查明认定呢？在业主与开发商信息严重不对称，特别是卖方市场的情况下，处于弱势地位的业主又怎么与开发商抗衡？」（陈晶晶，2006）
        尽管目前立法依然有利于强势的开发商等利益集团，但是，业主通过治理和司法案例实践后对立法的讨论厘清了判别物业小区共有财产的权属争议的基本准则：土地的权属（所有权或者使用权）归谁所有；该项建筑或者设施建造的目的与功用是否是为了小区的日常生活和公共福利；该项建筑或者设施的建造价格由谁承担。
       （二）通过诉讼――促进司法发展
尽管在当前的法治框架下司法作为很难，并且业主组织尚不具备法定诉讼主体资格，但是由于物业纠纷太多，几乎所有小区的业主组织都采取过提起司法诉讼去主张、维护其权益的行为，据北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师估计，在北京大约有半数以业委会名义起诉的案件被法院接受立案，业主组织以及业主群体甚至赢得了一些标志性、具有重大意义的官司。这在一个官本位、缺乏民权保障的社会中，在划分政府行为与社区自治的界限、规范商业行为方面做出了里程碑式的贡献。
        2003年11月北京大西洋新城业主通过法定程序的三分之二多数投票决定更换物业，但是当地政府部门就此事件公告，认定「部分业主组织的选聘物业管理企业的活动，不符合法定程序，其结果无法得到法律的认可和保护。」业主因此提起行政诉讼。朝阳区法院实施庭审后作出判决说，根据法律规定，只有在业主行为违法时，行政主管机关才能以文告形式制止其违法行为并限期整改，因而认定两被告所出文告不具法律效力（北京朝阳区法院，2004）
        2003年北京现代城业主被当地政府强令停止工作、改选并收缴其印章。业主组织以政府不具有这种权力提起行政诉讼。朝阳区法院的审理意见：政府的「行政指导的职能，应通过具有示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为方式予以实现，该行为不具有当事人必须履行的法律后果，不应带有任何行政强制性。」而本案「带有一定的行政强制性」据此，朝阳区法院认为，政府「《批复》显然已悖离行政指导行为的性质，超越了当时实施的部门、政府规章及规范性文件赋予国土房管部门的行政指导的职权范围，对此行政行为确认无效。」（北京朝阳区法院，2003）
        2003年北京中海雅园业委会以政府不作为、未给其业委会换届选举审批登记将行政主管当局告上法庭。虽然政府答辩认为，本案原告不具有诉讼行为能力，不具有原告主体资格。但是海淀法院判决认定主管当局违法。海淀区法院的行政判决书说， 「行政机关负责指导物业管理委员会的组建和日常工作的监督，有权要求物业管理委员会纠正其作出的违反法规、规章及政策的决定…如认为…换届选举方式不符合法规、规章或政策的规定，可以要求中海雅园管委会予以纠正；在收到中海雅园管委会寄送的换届选举登记备案材料后，如认为其提交的备案材料不符合规定，应当要求其补正；如不予备案，亦应书面通知并说明理由…在长达一年的时间内，对…登记备案申请未作出任何书面答复，未尽上述指导、监督职责…判决如下：确认被告…不履行备案职责的行为违法。」　（北京市海淀区人民法院，2003）
        最具标志意义的司法判决是美丽园小区案。虽然中国大陆的业主多次赢得了与地方政府部门之间纠纷的行政诉讼案（因为政府要依法行政，所以对政府行为的法律框架较为明确，只要公民或者公民组织能够具有相关的知识技能和社会资源的支持，积极作为，在法院的胜算就较大，业主组织恰恰就是这样一个公民组织」。但是即使是笔者称之为「优势」群体的业主组织，鲜有赢得与开发商或者物业公司的案件，即使偶然赢得官司，常常会引起更严重的对抗，这是一个发人深思的现象，说明中国大陆的商业规范机制以及司法权威极其不力，这也是导致物业纠纷得不到制约而逐步升级、白热化的原因。
        例如，在北京，近两年来数次发生物业管理在法院裁决败诉后采取突然撤离小区并停止水电等基本公共服务的危及社会正常生活秩序的恶性事件。其中美丽园事件更是成为全国关注的焦点。事件起因于业主委员会与物业公司的诉讼案。2005年12月8日，北京市第一中级人民法院终审裁定，认定被告方物业公司在物业收费中存在严重的弄虚作假事实，因而支持原告方美丽园小区业主诉讼请求。这个案件是国内以业主委员会资格诉物业公司胜诉的第一案。北京市物业管理协会因之出面以该判决「会对北京市物业管理全行业造成混乱……不利于北京市物业管理行业的健康发展」为由，致函要求再审此案，并且请来五位法学家出具《专家意见书》支持这一观点。2006年8月11日，法院在全社会的关注下宣布「美丽园」再审维持原判。
        随后物业公司以「查遍了现行法律、法规，没有哪条规定我们一定要管下去，或者一旦撤离要承担什么法律责任」为由，逐于9月1日午夜突然撤出，水、电、电梯、卫生清洁、保安全都停止。地方政府部门第一时间紧急介入水电供应恢复，表态要对物业管理公司进行严肃处理，并要求美丽园业委会45天内召开临时业主大会做出决议解决问题，同时要求原物业尽快暂管小区，使业主恢复正常生活。小区社会生活秩序的破坏使得业主内部意见的不同纷争急剧升温，围绕着临时业主大会投票而展开，根据赞成和反对业委会和现物业管理公司等问题在小区中形成标志为红、蓝两大派，随着每天投票数量的上升，美丽园事件经过电视、报纸杂志与网络媒体的报道、学者律师的研讨，美丽园波澜迭起在全国如大波般涌动。在45天内红、蓝两大阵营在小区内外用尽了所能动员的社会资源，最终在票数接近的情况下通过了同意招聘新的物业公司和对业主委员会信任的足够票数。此后，业委会更换了新物业公司，引起全社会关注的美丽园事件历经半年后暂告落幕。
      （三）申办协作组织――公民结社的尝试
近几年，在大城市中小区内的业主组织积极开始申办地区性的业主委员会协会。先是深圳的几十家业主委员会联合提出，然后是广州、上海，然后是北京。2006年9月北京几十家业主委员会集会并正式给市政府报告申请成立协会，以解决当前业主与开发商、物业公司在纠纷中处于极为不对等的劣势地位状况。2007年1月，他们以「北京业委会协会申办委员会」名义再次集会，提出申请成立业主委员会协会，103家小区的业委会代表和业主代表，律师、学者教授和电视台、报纸、杂志、网站等数十家媒体出席。几天后，人民日报所属京华时报刊登了「业委会协会酝酿成立。。。北京市副市长陈刚说：「成立业主委员会协会可以考虑，协会可以帮助协调解决一下纠纷，我会关注这件事」。（易靖、赵升，2007）
        政府方面表态说，建立这样一个组织的问题是：（1）业委会不具有法人身份，不能确定是否具备独立承担法律责任的能力（2）业委会没有独立财产，不能承担民事能力（3）业委会主要是做好小区内的事，业协的业务可能会涉及一些社会事务，需要法律相关依据（4）业协成立肯定有会员，如何监督需要解决，一旦成员决策出现问题时，谁来承担责任（5）一些业委会在运转过程中自身也出现了很多问题，如果自己小区的问题没有解决，如何能兼顾到为其他小区提供服务，例如帮助一些物业突然撤离的小区，但这样做是否有法律依据，「政府都不敢随便指定物业公司暂时托管，业协有这个权力吗？等等。
        发起的业主代表方面的答复说，物业有物业管理协会，业委会也要有自己的联合组织。有组织就有团体的声音，可以更好地维护业主的权益。「《物业管理条例》规定业委会可代表业主签订物业合同，这肯定了业主委员会的独立民事主体地位。现在不少业委会作为主体的民事案件也说明业委会有独立民事诉讼主体地位。各业委会是业委会协会的单位会员。《社会团体登记管理条例》没有规定单位会员本身需要有财产，只是要求成立后的社团须有资产和经费来源。民政部、财政部《关于调整社会团体会费政策等有关问题的通知》规定：经社会团体登记管理机关批准成立的社会团体，可以向个人会员和单位会员收会费。」这就是说，也可以不收取会费，社会团体可以采取其他方法依法得到资金支持。（北京市业主委员会协会申办委员会，2007）
        在一向严格限制民间组织、特别是跨区域性民间组织活动的大陆，能够正式提出结社的要求、能够以「非组织」方式举办大规模社会集会并被媒体报道的现象极为罕见。而政府方面对这种协作组织的态度也表现出积极应对、认真思考的一面。这些现象充分显示出业主组织的社会影响力。
       （四）从社区民选领袖到民意代表到平民政治家
        2003年中国基层人大代表选举，北京、深圳两地出现23位独立竞选人，其中有约三分之一是来自物业小区，依靠业主支持竞选，并且后来有一位成为赢得选举的4位人大代表之一。此事件得到了当局的首肯，2004年8月人大因此修改了选举法，其中最引人注目的修改，是规定在直接选举时可通过预选的方式，确定正式代表候选人，并增加规定：「选举委员会可以组织代表候选人与选民见面，回答选民的问题。被称为『表现了官方对于民间的善意』，是对于民间制度创新的接纳和肯定，体现了中国宪政建设进程中自下而上与自上而下两种路径的良性互动，由此形成了新的规范反思机制」。（新闻周刊，2006）自此，业主领袖意愿参与基层人大代表选举几乎成了一种普遍现象。在我们的调查中的76个小区中有17％的业委会成员参加了基层人大选举。考虑到有些人大或者政协代表也成为了业委会成员，从社区领袖到地方民意代表就成为一个恰当的途径，或者说二者之间有了某种关联。业主领袖积极参加地方民意代表的选举是他们认识到，要想解决社区的问题，需要到更高的社会层面参与立法与制度规则建设才有可能。业主领袖的这种身份的演变体现了：
        第一，业主群体作为社会「优势」利益群体的在地方公共事务中的积极作用，这一群体有超前意识（对财产与权利的关系，对权利、民主、法治在地方社区治理中的意义具有一定的实践经验和强烈的参与意识）、有经济资源（小区中个人专用资产和共用资产），有集体行动的动机（自发组织起来维护房产的保值和增值，维护共用财产不被侵犯和损害）和有能力参与民主自治的潜力（需依照合法程序自我组织起来），他们，正合孟子所言「有恒产者有恒心」，显示出生气勃勃和首创的精神，通过更多地参与超越小区层面的地方社会公共生活，他们的参政活动将纳入基层民主自治的正式制度之中；
        第二，业主组织从维权到治理的重大转变，维权是从个人的利益诉求出发的行动，但是业主在维权中必然要维护社区共有财产，这样从个人利益出发的行动升华到维护共同利益，这就是业主维权的积极的一面，但是仅仅停留在维权意识层面是远远不够的，要想维护公共利益需要另一套思路、语言、行动习惯、规则和制度，这就是治理的意义。维权是对抗，治理是合作，合作共事去解决纠纷、处理个人利益和团体利益，包括与利益冲突的其他单位之间的关系，要遵照社会共同的准则去约束各方的行动，要妥协、要忍让，要有更多的建设性和富有成果的行动。业主参与地方人大代表制度显示他们超越业主群体利益的视野，认识并学习维护地方社会秩序的知识和技艺，实现从维权到治理的转型；
        第三，从选举制度出发，业主代表参加选举体现了地方人大代表与选区选民间关系开始具有实质性的意义。和过去的地方人大代表不同，他们不仅仅是居住在这一选区，而且应该是为这个选区选民工作过，并取得了政绩并博得了该选区选民的信任，才能作为他们的候选人。这是「先服务、后参选」的模式，这样一种变化是对选举改革的突破，是选举制度和公民参政议政的民主发展进程中顺理成章、水到渠成的事情。
        除了上述参加人大代表选举的实践，很多业主还参加官方举行的居委会的选举，成为居委会成员甚至兼任业委会和居委会。他们认识到，要想在社区成功实践自主治理，体制内的组织居委会是很重要的。在缺乏民主法治和公民自治的传统、又没有相应的物质支持而完全要靠自己的责任感去义务工作的业主委员会成员，他们面临的困难几乎是难以克服的。但是，经过在小区内外的竞选活动，他们实现了从草根基层到公共人物的转型，成为社区公民领袖，或者「平民政治家」。中国社会涌现出一批这样的公民领袖，他们一直活跃在社会公共事务中。如深圳景洲大厦的业委会主任邹家健、前业委会主任北京的舒可心、蔡若焱、上海四季园前业委会主任法学家倪正茂等。
        针对积极活跃在中国社会的一些公共人物，一些学者提出了平民政治家的说法，他们指出，中国当下还没有平民政治家，但已经有了带有平民政治家色彩的人，或者说「准平民政治家」，一些专注于公众利益，推动社会公平和正义的民间人士，正在向平民政治家方向靠拢，而越来越多的民间人士，正在以自己的方式影响当前的政治生态。毛寿龙在谈到公民社会时说「未来平民政治家会发展起来。老百姓直接参与政治是有障碍的，很难进入公共决策。必须有平民政治家把老百姓的语言转变成政治语言，才能真正形成理性的政治运作和公共决策。这批政治家，我想经过20年的努力是能够产生出来的。」（中国企业家，2006）
        结论
        本研究认为，业主组织的特性在于它是一个基于财产的利益共同体，财产是私人的，又有是共有的，个人因此有动机去组织起来维护共同利益。在维护权益的同时，他们发展了相应的治理体制。恰如派普斯（Richard Pipes）所言，财富孕育着统治权，财产是一种能够为社会或国家根据传统、习俗或法律来实施的要求权，财产有利于稳定，能够约束政府的权力，财产也会增强个人的自我归属感和自尊心。共同利益的诉求和草根自治中的磨砺使得业主组织在压力、挑战和激励下成长起来，成为公民社会的开拓者，他们的实践不仅惠及社区善治、而且有力地影响着中国的社会生态。
        中国的改革改到财产权制度的重构才是改革到了关键，因为所有改革最终要由财产权制度确认下来，只有财产权制度确立了，改革才是到位。因为财产关系理顺、财产权属明确，财产权的制度保护坚实有力，社会中人的利益才算是最终落到了实处，合法获取利益的规则才能确定下来，如此改革的后果才会为社会稳定、长治久安打下制度基础。
        业主组织目前仍然处于初级发展阶段，但是围绕着财产权发端的业主维权和社区治理实践的价值集中体现在他们对财产权制度变迁中所进行的法理之争和制度创新，这个活跃的群体对社会秩序重构的贡献，是中国正从经济转轨走向宪政转轨的规则创建过程中的一个活生生的例证。