业委会变身法人好告物管好管钱 难约束业委会
2008/5/7 22:02:41 来源: 南方都市报 陈实 彭美 王凌 辛灵 网友评论 0 条 点击查看

5月19日下午2时30分,广州芳村花园小区会所四楼多功能厅。
        广东省政协常委、小区业委会主任王则楚主持召开该小区第二届业主代表大会第五次会议。
        会议的一项重要议程是讨论广州市有关部门的《业主委员会法人资格试点工作方案》(草案)(以下简称《试点方案》)。
      “维权难是因为业主委员会没有独立的法人权利”。试点工作尝试将业主委员会登记为社团法人,使其具有法人资格。
        参加会议的广州市有关部门领导开始倾听与会代表的意见。
       【讨论】
        经费从何而来?
       《试点方案》明确,业主委员会法人资格试点工作要按照《社会团体登记管理条例》(国务院令[1998]第250号)的有关规定,逐步使业主委员会具备相应条件。试点目的是要“更好地维护业主的合法权益,完善业主自治机制,理顺业主委员会与街道办事处、居民委员会等基层组织的关系,推进民主法治建设,促进社会和谐”。
        根据《社会团体登记管理条例》,发起业主委员会芳村花园申请成立社团法人必须要有合法的资产和经费来源(3万元以上)。
        针对这个条款,《试点方案》认为,物业小区有共有部位、公用设施经营收入的(3万元以上),以该经营收入为资产和经费来源;没有共有部位、公用设施经营收入或经营收入达不到3万元的,由业主缴纳一定费用(合计达3万元即可)作为资产和经费来源。
        王则楚说,我们有物业开发收入,包括广告收入、车库收入,甚至进入社区的通信设备公司,利用我们小区物业装天线、驻站,都要交钱。共有物业确权到每家每户,叫共有物业的私权确认。然后,再参加业主大会,通过选举把共有权委托给代表。通过代表,产生业主委员会。再通过代议制的方法,把共有物业的所有权交给业委会开发、利用。
        谁做主管单位?
        申请成立社团法人,必须具有业务主管单位的批准文件。
       《试点方案》的解决途径是,由广州市有关部门的各区分局负责协调街道办事处作为业务主管单位,批准申请。
        王则楚表示,业主委员会是物业管理方面的自治组织,居委会是居民其他的一些事务的管理自治组织。包括其他一些居民自治所需要的东西,可以直接由居委会审查、街道办来解决。
        然而,广州市民政局民间组织管理处有关负责人则表示,业主委员会想登记成为社会团体是可以的,但首先要找到业务主管单位。据该负责人介绍,曾经有不少业委会试图登记,但尚不成熟,也没有单位愿意做其业务主管单位。该负责人表示,街道办事处不可以做主管单位。因为,业务主管单位必须是具有行政管理职能的政府机关,街道办事处达不到标准。
        也有人认为,由街道办事处指导业委会成立,不仅方便业主按属地原则就近办理申请登记,简化手续,而且相对而言,街道办与镇政府深入基层,数量上、人力与物力上要强得多。更重要的是,街道办比行政主管部门更了解所辖各小区各楼盘的具体情况,掌握更详细的资料,能更好地推进业主委员会的成立。
      【利好】
        法人资格好维权
     
“能获得法人资格,这是一个好消息。”广州市五羊新城东悦居业委会主任孙威力说。
        2003年8月,东悦居小区业主以业委会的名义到原东山区法院起诉,状告开发商追缴维修基金。由于法院认为,法律法规没有赋予业委会诉讼主体资格,因而业委会不能做原告。
        登记为社会团体法人,业委会就享有独立的民事主体资格。王则楚表示,业委会获得法人资格保证了业委会的法权,获得与其他法人同等的地位,还可以设立账号。这就在一定程度上规范了业委会的操作。
        小区业委会代表周爱明也表示,小区里有不少老人,但没有星光老人之家。如果业主有了法人地位,就可以申请开办这样的机构。
        广州市物业管理行业协会工作指导部部长陈昂鹏也认为,如果业委会获得法人资格,可以解决目前存在的一些问题。
        在大多数诉讼中,由于业委会不具备法人资格,按照法律不享有诉讼与仲裁权利,业主只能以个人名义起诉,造成了业主们在维权时相当被动。
        设立业主委员会的根本意义,就是为了使构成群体的业主实施民事活动制度化,并使业主的合法权益尤其是公共性利益得到有效保障。
        孙威力认为,业主维权就是要有说话的权力,要平等。
        业主委员会成立为啥难?物业公司有说话权。要业主名单,不给;开个业主大会,不提供地方;要签合同,不让你签。有了法人资格,就有了说话权。
        业委会有了法人资格,才能取得与发展商平等的地位。
        纠纷案件具有一定的共性,不仅涉及业主委员会有无一般的诉讼主体资格问题,同时也涉及业主委员会在具备一般诉讼主体资格的前提下何种情况为适格主体的问题。
        我国现有规定中没有给予业主团体以制度空间,而业主公共利益一旦受到侵害时,应该而且必须得到有效救济。业主只能就自己的私益权主张权利,对于公益权的主张因超出个人利益范围则存在法律障碍。
        业主大会的性质也不宜作为诉讼主体,只有业主委员会最适宜作为全体业主公共利益的维护者。
      【顾虑】
        这个选点不合适?
       
周爱明对芳村花园的试点表达了顾虑。2003年,周爱明入住芳村花园,现在是中山大学政务学院即将毕业的硕士研究生。芳村花园是一个物业管理“十分完善”的小区。她对自己居住的小区环境与物业管理表示满意。“有问题还没有反映到物业部,物管就已经收到风声,要做处理。”作为业主代表,她认为自己可以监管到物管的行为。
        芳村花园是一个公务员住宅小区。每隔半年,周爱明都能在小区的大堂看到张贴的公告与物管的财务报表。她问:“小区和谐,是否还需要具有法人资格的业委会?”至少,目前芳村花园并不应该成为试点。因为,芳村花园特殊的现状,即使试点,其经验不足以作为其他小区的参考。“不会真正把关注的问题反映出来。”
      “选择试点的小区要么是具有普遍性、或者业主的意愿成熟些,要么选取需要‘救火’的小区”。
        在非营利组织的工作经验也使得周爱明非常关注民政部门的表态。
        她举例说,社团是要交年度报告与财务年审的。业委会成为社团法人之后,民政部门面对数量突然扩大的工作对象有没有足够数量的公务员来应对?
        周爱明认为,芳村花园成为首批业委会法人试点小区,小区居民付出的成本较高,而相关部门的试点资格等资源也会造成浪费。
         怎么约束业委会?
      
“我听说了这个消息。”
         广州市律师协会房地产专业委员会主任、广东永航律师事务所副主任许奋飞对“业主委员会法人资格试点”工作的态度则显得非常谨慎。
       “具备条件,就选举,就登记。不具备条件,还是不要搞的好。”
         根据他所听到的,业委会希望获得法人资格的理由无外乎两个方面。
       “最主要的理由是可以诉讼”。有了法人资格,业委会就可以代表业主去告物业管理公司,去告其他人。其次,就是可以开银行账号,由业委会管理一部分钱。
        他说,根据《物权法》的规定,不管有没有业主大会或业委会,业主的物权也丝毫不受到影响。任何一个业主都可以去告物业管理公司。是否设立业主大会,是否选举业主委员会,应该由小区业主自行确定。
        而且,如果设立业委会,委员是否具有充分的代表性,代表小区业主真正的想法?委员是否具备相当的法律水平和财务水平?许奋飞发现,有小区的业委会成立之后,物管把代表委员的物业管理费免了。这样的业委会是否还能代表全体业主的利益?
        业委会所制定的方案是否有益于业主?他认为,即使设立了业委会,需要对某些事做出决定的时候,还是得按照《物权法》的规定,得到一定数量的业主同意。
        可是,一旦业委会获得法人资格,许奋飞无法预计将带来什么样的风险。
        因为业委会的决定对全体业主具有约束力。
       “如果他乱花钱,或打官司没打赢,产生了债务怎么办?业主只能先承担债务,再把业委会告上法庭”。因为从民事诉讼法法理的角度来说,如果业委会被反诉,就成了被告。官司输了,那产生的费用只能是全体业主共同承担。
        时机还不成熟?
      
“香港某大厦楼顶广告牌坠落砸死一名路人。法院做出判决,要该大厦赔偿几千万元。”
        陈昂鹏对于业主即将面对的义务和责任,举了一个案例来加以说明。法院判决后,管理公司和立案法团(代表全体业主物业管理权益的法人组织)作为小区的管理者,首先要赔偿。由于赔偿不了,均申请破产。但申请破产后仍无法承担,于是只好由全体业主平均分摊。
        赔不起的业主就只好抵押房子,直到赔完为止。
        如果业委会获得法人资格,很多东西都可以操作。但必须是在法律法规、有关的社会制度、业主的意识等层面都完善的前提下,才可以做。“不是说授予了他法人地位,维权就不难了。”
        如果业委会的代表性足够强,那么,陈昂鹏认为在法律、法规制度完善的情况下,赋予法人地位是可以的。但达到这个目标,还有很长的路要走。
        孙威力也认为,业委会的法人资格是一把双刃剑。有一些业委会还不成熟,不规范。对于那些具有较好条件的业委会,给他资格,他能做得很好。没有做好准备的业委会,如果给资格,反而做不好。
        作为负责人,孙威力表示,广州市业主委员会联谊会筹委会近期将出台一个业委会成员标准化的标准,对业委会成员做出一些界定。
        很多业委会成员还是仅凭借热情在做事,但到了一定的地步就要规范。

 

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