紫玉山庄业主:14年难设业委会
2008/5/7 16:31:55 来源: 中国经济周刊 许浩 网友评论 0 条 点击查看

这里是北京最有名的别墅之一,平均售价高达每平方米2.4万元左右,物业费更是高达每月每平方米12.5元,但这些住在豪宅“金字塔塔尖”上的人们,却有着意想不到的烦恼——
   “从小区开盘入住至今已经14年了,我入住也有5年了,可是竟然到现在还没有成立业主委员会(下称“业委会”),而且不知道还要等多久才能成立。”业主张先生无奈地对《中国经济周刊》说。
        张先生居住在位于北京市朝阳区大屯乡的高档别墅小区紫玉山庄,由于地处6000亩森林公园的三面环抱之中,因而被开发商—北京紫玉山庄房地产开发有限公司称作北京“第一大城市人工肺”。
        拥有如此优美的环境,房价自然不菲。据介绍,该小区的楼盘均为面积170-500平方米不等的别墅,每平方米售价2.4万元左右。与此同时,业主还需要支付每月每平方米12.5元的物业费。
       “紫玉山庄的业主们都是‘金字塔塔尖’上的人,不是来自全国各地的身家上亿的富商,就是娱乐圈里的明星大腕。”紫玉山庄的一位售楼小姐骄傲地向《中国经济周刊》表示,但她可能没有想到,这些“金字塔塔尖”上的人们,正在为无法成立业委会来维权而烦恼着。
        谁来叫板天价物业费?
      
“花天价购买的豪宅,每月又交这么多物业费,却享受不到应有的服务。物业公司的服务让人很不满意。” 紫玉山庄第一批入住的业主师先生告诉《中国经济周刊》,10多年来,该小区物业公司与业主产生了大量的纠纷,从别墅发生盗窃到小区公共绿地被开发商出租使用,再到物业费使用从未公开,每年纠纷不下百起。
        高昂的物业费是双方矛盾的焦点。“每月每平方米12.5元的物业费在同档次的小区里算高的,北京有很多类似的高档别墅区,物业费也不过每平方米8元。”张先生向《中国经济周刊》介绍,“我的别墅有400多平方米,算下来每月仅物业费就要交5000多元。”
        张先生等业主曾向物业公司询问过物业费的制定标准,得到的答复是,小区的绿地多,会所等公共设施维护也需要费用,但是物业公司拒绝公布具体账目。 “如果再问得深一点,他们就不搭理你了。” 张先生说。
        紫玉山庄的物业公司是北京集祥物业管理有限公司(下称“集祥物业”),为开发商全资子公司。记者于3月11日向集祥物业有关负责人提出采访要求,但截至发稿,对方一直未有答复。
        据张先生介绍,为了解决此事,业主们曾向北京市建委小区管理办公室(下称“小区办”)咨询,一位工作人员向张先生表示,在社区业主大会成立之前,物业管理公司通常由开发商指定,物业收费标准也由其单方制定,对于前期收费,业主没有办法“讨价还价”。
      “单个的业主跟物业公司斗,等于拿鸡蛋碰石头。业主唯一的维权办法就是成立业委会,和物业公司谈判,谈不妥就换掉这个管家!”张先生说。
        可是令张先生没有想到的是,这条集体维权之路的第一步就迟迟无法迈出。
         难以逾越的2/3门槛
      
“大概七八年前,业主们就有成立业委会的想法,但直到今天,仍停留在业主大会筹备组的阶段,甚至这个筹备组也尚未获得有关部门认可。” 张先生说,朝阳区建委小区办告诉他们,由于他们达不到全体业主的2/3,所以没有成立业委会的条件。
        记者拨打了北京市小区办的咨询电话,一位工作人员解释说,根据《物业管理条例》第十二条规定:业委会的成立首先必须提交获得2/3以上业主同意的业主大会议事规则和业主公约。
        而根据2004年北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(338号文件)的规定:业主们购房面积要占小区总面积的2/3(66%)以上,才能成立业委会。业主在首次业主大会会议上的投票权,是按照其拥有的物业建筑物面积来计算的,每1平方米计为投票权计算基数,不足1平方米的部分不予计算。
       “这就是说,如果我的房子是100平方米,你的房子是200平方米,你所持的投票权就是我的两倍。”房地产法律专家、北京汉卓律师事务所的秦兵律师解释说。 
        正是这个计算法则,让紫玉山庄的业主们在入住14年之后,仍无法达到成立业委会的标准。
        紫玉山庄的平面规划图显示,紫玉山庄于1993年开建,规划中分五期建设:一期二期已经入住多年;三期目前只售出一部分;四期于去年年底开始预售;五期还没有开工计划。而一、二、三期的购房面积仅占总面积的62%,距离成立业委会的66%底线尚差4%的面积。
        那么,如果紫玉山庄的别墅再卖出去几套,是不是就能达标了呢?事情没有那么简单。秦兵律师介绍说,按照《物业管理条例》的规定,开发商持有产权的配套设施也有投票权。如果加上享有投票权的配套设施的面积,业主的投票权会进一步降低到53%。
      “这就意味着,如果开发商不愿意成立业委会,达不到2/3的比例要求,就无法召开首届业主大会和选举业委会。”张先生说,“退一步说,即使开发商愿意成立业委会,他们也是大业主。要炒掉作为其子公司的物业公司,就好比儿子被告上法庭,判案的法官却是他爸爸,我们业主还怎么去维权?”
        陷于绝望中的业主们并没有放弃,在仔细研究338号文件后,他们发现了“分期建设住宅物业的相对独立区域,也可参照本意见成立业主大会”的规定。
        按照张先生等业主的理解,既然一期和二期已经大部分售出,经计算业主持有的投票权在80%以上,因此一期二期业主可以先成立业主委员会。三期的少量业主如果愿意,也可以加入进来。
        他们再次找到了朝阳区建委小区办,但小区办认为,应把整个紫玉山庄作为一个完整的物业管理区域,理由是:一期、二期和另外三期共用小区的道路,不能算作“相对独立”的区域。
        冀望《物权法》
        
像紫玉山庄这样因分期建设而无法成立业委会的大型小区,在北京还有很多。2006年7月,北京市政协公布小区物业管理问题调研报告显示,北京市新建的3077个小区中仅有11.7%成立了业主委员会,仍有大部分小区、尤其是分期建设小区没有成立。
        秦兵律师认为,造成这一问题的原因很多,但最主要的还是因为《物业管理条例》对业主大会和业委会的组织成立规定存在缺陷。
      “经验表明,小区规模越大、业主数量越多,业委会成功的难度越大。而规模越小的小区,业委会越容易成立。我建议,应该在小区里分区域分楼地成立业委会。此外,现行《物业管理条例》规定的2/3以上业主同意的门槛太高了,我认为有10%业主同意就可以成立。”秦兵律师说。
        同时,秦兵律师还认为,分期建设小区成立业委会很难,是因为开发商所有的产权比例很大:有未售的现房,有已售的期房,另外就是配套设施。而把享有物业所有权的开发商也作为普通业主,与普通业主享有同等权利,逻辑上是不通的,不利于保障多数业主的合法权益。
        北京华龙律师事务所的刘伟律师认为,虽然在338号文件中规定了分期建设的小区,其相对独立的区域可以参照相关规定成立业委会。但对于“相对独立的区域”却没有清晰的概念,在现实操作中容易沦为一纸空文。
      “我们现在只能把希望寄托在物权法上了,听说人大马上要审议的物权法草案中,把成立业委会的2/3以上比例要求降到了1/2。如果真是这样,我们就有希望了。”张先生说。
        但秦兵律师提醒,即使业委会成立的门槛降低了,也并不代表能解决所有问题,“比如,对于业委会的成立是采取备案制还是登记制,由谁来管理,这在现实中都是很重要的问题。”他说。

 

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