高和资本:租赁公寓公已成中国最重要商业物业形态
2017-11-7 15:19:56 来源: 网友评论 0 条 点击查看
近年来,伴随着我国经济社会的发展,我国商业地产取得了较快的发展,存量规模不断扩大。也是在商业地产从以散售为主逐步转向持有经营的过程中,为解决资金回流问题,商业地产资产证券化的需求出现。   10月31日,在北京有关“不动产证券化”的内部研讨会上,中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、联合评级总裁万华伟,中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本执行合伙人周以升,中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、清华大学五道口金融学院教授郭杰群,高和资本合伙人石志平等嘉宾做了相关介绍和讨论。   周以升表示,从资产配置角度来讲,如美国这样的成熟市场中证券化构成了中段收益-中等风险的投资产品,包括ABS、MBS、REITs,这些产品的充分发展将填充中国的资产荒的大峡谷。所以,呼吁资产证券化,对整个金融行业是有意义的。现在这个时点里面,债不能投了,股市波动极大,房地产大家对外来趋势又很迷茫,我们投什么?   住宅产品由于其参与者以散户为主且流动性好,本身有非理性投机的因素在里面,容易形成高杠杆,同时它衍生大量刚性兑付的投资品种。而商业地产本质上是消费服务业,它是一个理性的大宗交易投资品种,杠杆比较温和,可以作为理想的基础资产和配置对象。   REITs最早于20世纪60年代的美国推出,产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个特点:公开性、透明性、流动性好;较高的收益水平;稳定且高额的分红收益;稳健的财务杠杆。所以,商业地产证券化,不仅能扩展商业地产直接融资渠道,还带来了商业地产经营模式的转变,为实现资产规模扩张、提升商业地产品质、最大程度发现商业地产价值创造了条件。   周以升指出,目前,租赁公寓成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新,权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域,可以大大改观原有的政府投资能力的约束。   投资机构希望在这个被鼓励的“风口”市场中抓住机会。高和资本执行合伙人周以升乐观预计,在政府支持的公租、廉租房市场和市场化的公寓租赁市场,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。据悉,高和资本在国内第一单公寓REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”交易中担任项目安排人和交易顾问,负责交易结构设计、税务筹划并管理协调各中介机构。在与新派的持续合作中,高和将发挥权益型专业投资人的角色帮助新派通过类REITs和并购基金拓展业务,周以升表示。   有关高和资本   高和资本是中国首支也是国内规模最大的商业地产私募股权基金,在国内核心城市投资商业地产总额超过300亿元,并完成198亿元的不动产证券化交易(CMBS和REITs),包括领导了国内第一个交易所CMBS以及第一个脱离主体信用的CMBN等里程碑交易。高和资本目前也管理着200亿元的不动产证券化投资基金。高和资本于2009年10月正式成立,是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产,已收购项目11宗,总投资额超过240亿元。高和资本在2012年—2016年连续五年被上海第一财经《中国房地产金融》杂志评为“中国最具实力房地产基金TOP10 ”,是中国商业地产基金的领跑者。高和资本在探索商业类物业投资的过程中,开创了诸多新的模式,其中,最具代表性的模式创新是城市更新、CMBS、私募REITs、资产精装修。
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