物业与百姓生活最贴近，物业管理是此次营改增政策最接地气的行业之一。作者今天就部分物业管理业纳税人在营改增实务操作中遇到的部分疑难问题进行了初步梳理，并汇集了部分省市税务部门以及国税总局有针对性地政策释惑答疑供纳税人参考。需要说明的是，在财务实践中仍然应以税务总局的正式答复或已经出台的文件规定为准。 1、问题：营改增后物业管理企业只有办公用品、水电费可以抵扣吗? 解读：可以抵扣的项目远不止这些。具体项目可参考财税〔2016〕36号文第二十五条“允许抵扣的进项税额”。 2、问题：物业合同外，业主另行委托物业公司代购设备、工程/保洁的消耗品或装修办公室，最终业主验收后以物业变更费用支付给物业公司（物业公司收取供应商开的发票，再给业主开发票取得变更收入，物业公司实施什么税率?可以差额征税么? 解读：不能按照差额办法征税。以上业务属于商品转售行为，物业公司应按照销售货物业务依17%税率交税。 3、问题：一般纳税人用自已的产品维修房屋附属设施（如消防器材）是否可以抵扣？ 解读：按照规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。比如，某物业公司是一般纳税人，租金收入选简易计征5%，物业管理收入按6%计征，公司使用自已的产品维修房屋附属设施（如消防器材）均不可以抵扣进项税金。 4、问题：经纪代理服务业务的税收政策？ 解读：按照现行税法（财税〔2016〕36号文），经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。比如保险公司或有代扣代缴义务的纳税人代扣个人所得税、车船税属于代理服务，收取的手续费应按照经纪代理服务征收增值税。经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。 5、问题：出租人收取“店铺转让费”如何征税？ 解读：比如，某人租赁店铺一间，除支付租金外，还需一次性支付给出租人一笔“店铺转让费”，对于此笔店铺转让费应依照纳税人“转让其他权益性无形资产”征收增值税。 6、问题：维修电梯属于建筑服务还是修理修配劳务？ 解读：电梯维修应按建筑服务——修缮服务业务处理。一般纳税人提供修缮服务，适用税率为11%；小规模纳税人提供修缮服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的修缮服务，征收率为3%。 7、问题：企业把人防工程划做车位，合同为70年租赁期，不办理产权证，该类业务算销售不动产，还是租赁？ 解读：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。 8、问题：停车场如何征税？如何领用定额发票？ 解读：一般纳税人提供停车服务按提供不动产租赁服务征税，适用税率为11%，如停车场为2016年4月30日前取得，可以选择简易计税方法按5%征收率征收增值税。小规模纳税人提供停车服务按提供不动产租赁服务征税，征收率为5%。停车场可以向主管国税机关领用定额发票。 9、问题：经营场地服务费收入如何开具增值税发票？ 解读：物业管理企业应该按照实际经营项目开具增值税专用发票，同类不同项目可以开在同一张增值税专用发票上。 10、问题：一般纳税人出租房屋可否选择简易办法纳税？ 解读：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 11、问题：物业公司兼营房屋租赁业务如何开具发票以区别不同税率？ 解读：按照现行规定，适用不同税率的项目应分别开具发票，但允许在同一张发票上开具。纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 12、问题：物业管理服务中收取的自来水水费如何缴税？ 解读：2016年5月1日全面推开营改增试点以来，税务总局陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升。为稳定营改增后物业公司税负水平，经研究，税务总局对物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排，并于2016年8月19日发出公告称：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。本规定自发布之日起施行。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本规定执行。 13、问题：营改增后补缴之前应缴的物业费如何缴税和开具发票？ 解读：试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。2016年5月1日后补缴的4月30日之前应缴的物业费，应按照营业税政策规定缴纳营业税。发票开具分两种情况：一是如果2016年5月1日后，原来领取的营业税发票仍有结余，那么2016年6月30日前，可继续开具营业税发票；二是如果2016年5月1日后，原来领取的营业税发票已使用完毕，那么可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 14、问题：个人发生应税项目是否可以申请代开专用发票？ 解读：根据相关规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。 15、问题：纳税人以经营租赁方式出租土地如何缴税？ 解读：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。比如，某物业公司租赁农民的土地，用于道路通行使用等情形，根据现行规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。农民属于其他个人，应按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税，并申请代开增值税发票。 16、问题：劳务派遣人员如何界定？劳务公司临时人员能否算做劳务派遣人员？ 解读：根据《劳务派遣暂行规定》，劳动派遣单位应当依法与被派遣劳动者订立2年以上的固定期限书面劳动合同。只有受上述合同规范的员工才符合劳务派遣员工的特征。 17、问题：劳务派遣服务行业的具体税收政策？ 解读：一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 18、问题：人力资源外包服务按什么税目如何征税？ 解读：纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 简单小结： 关于物业行业的业务外包问题，由于涉及复杂的税收和行业政策，在这里再多扯几句。企业由营业税改型增值税之后，税收不再层层扒皮（道道收税），非常明显地突出了企业专业化外包业务的优势。 为适应物业管理业务环境的改变，物业管理必须适应增值税所具有的新经济张力，彰显此轮税制改革改革的正能量。比如，目前多家大型服务型企业大多从增值税核算视角，测试税务领域各环节的内部控制执行状况和有效性，详尽梳理出所有交易事件能取得的增值税进项抵扣项目，并按项目进行分类，逐一注明税率，逐步建立起了清晰、完整的增值税进项管理体系。 为获取税收利益最大化，企业可以采取外购服务的办法取得进项税金，减少应交税金。企业在选择供应商和服务商时，应该选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商。这一点过去财务上很少考虑，所以必须改变。 这就是说，企业可以适时对不能取得进项抵扣的支付劳务派遣用工费用等业务经营方式作适当调整，对有条件的项目实行服务外包，以购进服务的方式取得增值税发票获得进项抵扣。 现实中，这样的案例并不少见。比如，招商银行于2016年上半年，陆续裁减一般员工7768人（包括派遣人员），超过上年末该行在职人员的10%。招商银行给出的说法是，今年以来，招商银行按照国家法律法规要求，在劳动用工方式上降低劳务派遣用工占比，并在风险和质量可控的前提下，将原部分派遣人员所从事的非核心业务委托专业服务供应商完成。换言之，为减轻营改增试点带来的财务压力，招商银行扯着“向轻型银行战略目标转型”的旗号，税收的财务目标十分明确。（作者系自由撰稿人）