四个上市的物业公司体检，暴露出物业公司盈利的真正未来路在何方。 “物业上市”成了热门词，“计划分拆物业上市”成为上市房企给股东画饼的标配动作，但是，迄今为止，仅有四家上市成功的物业公司：即先声夺人的彩生活，央企背景的中海物业，独立运作的中奥到家，还有刚刚挂牌新三板获批的美易家，是花样年又一大利器，号称国内度假物业第一股。 三家公司各自拥有显著特征：中海仍做传统的高端物业服务，保持高净利润；彩生活主打增值服务，保持高净利率；中奥到家未依托任何地产母公司，独立运作转型最为顺利。 对他们赚钱模型的分析，暴露出物业公司盈利的真正未来路在何方。 模式之争 同为上市物业公司中的领军者，中海物业和花样年之间千差万别。 从2014年净利润来看，彩生活1.5亿、中海1.04亿、中奥到家0.56亿。中海比彩生活少了四千多万，从净利率来看，花样年去年的37.5%也远高于中海。但重点是，两家的盈利模式完全不同。 首先是物业费的收取方式，中海沿袭的是国内目前普遍采用的包干制运营模式，即业主向物业公司支付固定物业费，盈余或者亏损均有物业公司享有或承担。 彩生活是薪酬制，即在预收的物业费之后，按照物业服务合同约定的支出，业主“多退少补”。现实是，随着物业成本逐步升高，包干制物业公司为了不降低服务质量，获取高额利润是很艰难的。去年万科物业去年净利润3.8亿，金地、招商均不足一亿。前中国物业管理协会会长谢家瑾之前接受乐居记者采访时表示：“随成本上涨，行业利润率每年都在下降。” 同样是包干制物业，刚刚在新三板挂牌获批的美易家，2014年净利润仅0.38亿。如果不是薪酬制，彩生活的利润空间将不会太大。所以在包干制上市物业公司中，中海物业优势明显。 再次是业务构成，中海的传统物业业态占了95％。而花样年2014年年报显示，彩生活的收入来源中，传统物业的收入比例已降至54%。其余全是增值服务，包括社区金融、社区O2O等高毛利的盈利模式。这也是使其业界闻名、市值超过母公司的原因所在。 美易家玩转新概念 几乎与中奥到家上市同时，美易家挂牌新三板获批。数据显示，美易家的管理面积为845万平方米，四家上市物业公司中规模最小。潘军在美易家新三板挂牌获批后对外表示：“美易家将加快打造线上线下相互融合的度假租赁分享体系。” 按照此前花样年对美易家的各种描述，虽然不是像Airbnb那样完全的C2C共享平台，但比精品酒店的纯线下重资产模式（房源为自建自营）灵活，是共享与自建自营结合的模式，类似途家。 招股书显示，按照规划，美易家在挂牌之后将在2年内至少重点选择30个度假目的地，4年内至少选择250个目标度假地，每个地方将选取一个或者多个度假物业，在全国主要度假目的地形成全覆盖的项目网络。 花样年在2010年成立了“物业国际”部门，官方资料中显示其“专注于高端商业物业的资产管理服务”。直到2015年的上半年，“物业国际”部门正式更名为“美易家商务服务集团”，同时“完成了商业计划书的制定”，为向旅游地产转型、谋求资本市场支持做准备。现状是，美易家还是一家以商办为主的物业公司，新业务无任何动静，有股民在新三板上市之后吐槽“连APP都没有，还挑战途家呢。” 具体如何分配新老业务？一个接近花样年的人士对见地君说：“现在来看，美易家还是一个传统的物业公司，不会用激进的方式推进新型业务，一定是在传统业务优势的基础上，逐步引进高附加值的度假物业，具体的比例不能确定，只能说顺利的话就很快，不顺利的话就慢慢增加比重。” 他还对见地君透露：“潘军认为美易家的高利润率带来的现金流，是拓宽业务的基础。美易家肯定不会走途家的模式。途家扩张是很快，但是它到现在还没开始盈利，靠一轮轮的’外部输血’ 来支撑，美易家不会这样，走的肯定是稳妥甚至说是中庸的路线。” 美易家也在考虑在物业里加入金融玩法。半年报显示，美易家已尝试“＋理财”的小贷金融业务，但具体规模并未透露。 中奥“轻”得很顺利 上市公司中，只有中奥到家在单一地做物业管理，没有依托任何地产类母公司。 好处显而易见，首先就是“轻”起来很顺利，中奥三千多万平米的管理面积，无任何重资产。中奥的O2O团队已成立，增值服务在去年7月也已推出，一个典型的物业公司既无重资产牵绊，又在资本市场获得支持，进行轻资产转型会更加便利。 正如潘军所言，转型一定要依托强大的现金流。中奥到家在这方面表现不俗，作为一家专为中高端住宅提供服务的第三方物业公司，中奥到家过去三年的净利率分别为19%、26.8%和33.4％，高于同是包干制的中海物业等公司。 但是，中奥到家也在资本助力下，开始寻求更多的盈利通道。 今年5月，互联网投资机构嘉御基金和易居中国共同投资中奥到家，建立互联网生活平台。同时，中奥到家和1号店、房多多、实惠等互联网公司合作，推送O2O服务，即“互联网+”的社区生活方式。 总的来看，国内物业市场离“同质化”还非常遥远，光是进入资产市场的这几家公司就各有千秋。再加上，目前进入资本市场的物业公司，管理面积不足全国总面积的0.03%。物业的增长空间依然巨大，可开拓的利润点依然尤其多。