业主大会如何开、物业费标准如何定、维修基金如何用……随着新建居民小区日益增多、居民对住宅权益意识日益增强，居民区里关于管理、利益的纠纷也越来越多，原1997年通过、2004年修订的《上海市居住物业管理条例》已经力不从心，一部契合《物权法》精神、明确业主物业等各方权利义务的新法规呼之欲出。 昨日下午，市人大常委会召开《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》解读会，对修订草案进行了详细解读。这部修订草案于2010年7月14日由上海市住房保障和房屋管理局起草完毕。由市政府法制办组织听取了市政府相关部门、部分区县政府以及市政协、市法学会、市律协等单位的意见，并就重要问题组织召开了不同层次对象参加的座谈会和专家论证会，并于7月31日向市人大做了专项汇报。 8月2日，市政府召开专题会议，对修订草案重点内容进行了讨论，并根据市政府专题会议要求和各方面意见，经反复修改，形成了目前的修订草案。 [聚焦一：业主大会怎么开？业委会如何组建？ ] “30日、60日、90日”规定业主大会召开期限 市民王先生目前面临这样一个窘境：他家的房子东面的墙体出现了渗水，屋里出现大量霉点。“我想申请维修基金修房子的墙体，可兜了几个圈子都碰了壁。”王先生告诉晨报记者。 原来，王先生的小区虽然6年前就已经交了房，可是到现在仍旧没有成立业主大会、业委会，维修基金现在在居委会的手里，但是居委会告诉王先生，没有业委会就不能动维修基金。王先生为此大为苦恼，“修理费用要3000多元，明明有维修基金，这笔钱还要我自己掏？” 根据市房管局的材料，至2009年底，上海市符合成立业主大会条件的住宅小区中，有将近两成的小区未成立业委会。 对于王先生所在小区这样的业主大会、业主委员会成立和运作尚不规范的小区，是修订草案重点调整的方面。修订草案明确了业主大会成立的时间表：首先，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，视为成立业主大会的条件，开发商需在满足成立业主大会条件后的30日内，向物业所在地的乡镇街道提出成立业主大会的书面报告，并提供材料；其次，乡镇街道在收到材料的60日内应当组建业主大会筹备组，筹备组在成立之日起90日内，组织召开首次业主大会。这个“30日、60日、90日”的规定，明确了开发商与乡镇街道的权责，杜绝了拖延时间的可能。“同时，原规定明确筹备组完全由业主代表组成，但由于业主缺乏积极的参与意识，不少物业小区出现了筹备工作无人启动、首次业主大会会议迟迟不能召开、业委会无法组建等问题。为此，修订草案明确街道、乡镇对业主大会筹备工作的组织指导，筹备组由业主代表、建设单位、街道或者乡镇、居委会或者村委会派员组成，但业主代表必须高于总人数的1/2。”在昨日的解读会上，市房地局局长刘海生介绍说。 而在业主大会前，像王先生这样的业主如何申请维修资金，修订草案也作了规定：如果是建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前，应当由建设单位承担物业维修责任，维修资金不得动用。如建设单位已提交成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立的，由居委会或村委会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论后使用。 [聚焦二：物业管理费如何收？ ] 拖欠物业费房产将不能抵押、买卖 市民盛先生住在本市静安区的一个新建住宅小区，物业管理标准高、收费高，但是他反映，小区却面临物业费收不上来的问题，物业公司的管理因此也陷入了困境。据了解，小区业主接受服务却拒付物业管理费的事情眼下并不罕见，新建商品住宅小区的缴费率能达到八成已属难得。一些业主接受了物业服务却不付钱，理由五花八门，有的甚至是因为开发商的某个承诺没有兑现。 在昨日的解读会上，刘海生表示，“物业服务收费难确实是物业管理行业的难点和热点。对于拒不缴纳和按时缴纳物业服务费的行为，表面上看似乎属于单个业主与物业公司之间的民事违约行为，但由于物业服务费的实质是业主共同缴纳的小区公共资金，用于共用部位、共用设施设备的维护管理，因此拒不缴纳和按时缴纳物业费的行为实质是对业主共同契约的违背，其后果是对按时缴纳费用的业主和整个物业管理区域共同利益的损害。” 因此，修订草案对于未缴纳物业费的，在房屋转移登记和抵押登记换届作了一定限制，要求业主必须提供足额缴纳物业服务费的凭证。此外，为了减少对业主房屋交易权和抵押权的影响，修订草案明确，如果物业公司不能提供缴纳证明，但业主自己认定物业费已交，可以对物业费缴纳争议金额提供担保，房屋转移登记或者抵押登记则不受限制。物业公司可以在担保后30日内提起诉讼或者仲裁，否则期满即把担保款项退还业主。