无锡锡山法院运用公平原则审理物管纠纷具判例意义
业委会成立前共有部分收益七成归业主
在最新一期的最高人民法院公报中，刊登了江苏省无锡市锡山区人民法院审理的一起业主委员会向物业公司讨要小区共有部分收益的物业管理纠纷案，并对判决的法律适用给予了肯定。
　　2009年6月12日，锡山区法院一审判决支持了原告无锡市春江花园小区业主委员会对小区共有部分收益的主导权，将其中的70%判决归业主所有，而物业公司则享有30%的管理回报。判决作出后当事人双方均未上诉，目前已发生法律效力。
　　记者了解到，对于目前物权法对一些涉及业主权益问题规定不明确的现状，这一判决的判例意义十分显著。
　　业主自治物业移交起纠纷
　　2002年11月25日，上海陆家嘴物业管理有限公司与无锡春江花园住宅小区的开发商签订了前期物业管理合同，约定管理期限从合同签订日到春江花园小区业委会成立时结束。
　　合同成立后，物业公司指派其下属无锡分公司具体实施春江花园小区的前期物业管理。同时，根据物价局审批标准，双方约定由物业公司按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费，对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费中。
　　2007年12月，春江花园小区业委会成立。2008年1月业委会办理了登记备案手续后，于6月根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同，同时要求物业公司在接函后15天内，向业委会移交相关资料和财产并交接完毕。
　　2008年7月17日，物业公司接函后与业委会协商，并达成了移交协议，确认2009年4月30日前，物业公司应向业委会返还预收的物业管理费、各类押金以及小区共有部分收益等232万余元。但物业公司仅履行了55万余元。后经业委会申请，法院裁定先予执行物业公司银行存款130万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的小区共有部分收入596万元，没有被列入移交清单之中。此后，双方交涉不成，业委会将物业公司告上了法庭。
　　七成归业主彰显公平原则
　　共有部分的收益该如何界定和分配呢？
　　法院经审理认为，共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。
　在审理中，双方达成了一致，经审查报表，仅2005年至2007年小区共有部分的场地租赁费、停车管理费、会所收入等总收入达536万余元，期间的总支出为122万余元，盈余414万余元。
　　然而，物业公司的代理律师对业委会成立前是否享有前期物业协议所获得收益的权利提出了异议。也使这个问题成为了本案争议的主要焦点。
　记者了解到，在物业管理领域，物业共有部分权益的归属、分配问题由来已久。由于没有法律法规的明确规定，加之物权法出台后，对相关法律适用在各地还存在着较多不同的问题，使物业权益归属纠纷在当前房地产纠纷中较为突出。
　　此外，由于物业公司在业主购房同时，就取得了在前期物业管理协议签订时的主动权，业主即使要维权，也将面临账目举证、共益分成依据不足，以及部分业主拒交费用导致的债务抵销纠葛，显得困难重重。
　锡山区法院民二庭庭长虞静珠在接受《法制日报》记者采访时解释说："基于所有权和管理权的关系以及公平原则，判决最后确定了‘三七开’的分配方案，即小区共有部分收益应主要归属于全体业主所有，物业公司付出了管理成本，也享有30%的合理回报。"
　　值得注意的是，判决明确指出了共有部分收益的所有权归3252户业主所有，业委会不具有自行处置的权利，依据相关法律法规，该收益应作用小区的维修基金，业委会作为执行机构，如果使用应该收益，应按照全体业主的意志和法律的规定行使。
　　锡山区法院院长金玮琳在总结该案的审理体会时说，承办人没有将问题浮于表面、浅尝辄止，而是通过适用公平原则，较好解决了这一涉及3252户业主的权益问题，维护了社区和谐稳定。
　　法制网无锡6月3日电
　　司法建议
　　共有收益应专款专用定期审计
　　法制网无锡6月3日讯 记者丁国锋 6月2日，审理春江花园小区业委会与与上海陆家嘴物业管理有限公司等单位物业服务合同纠纷一案法官，来到无锡市春江花园小区，给该小区业主委员会送达了一份特殊的法律文书——司法建议函。
　　司法建议函提出了3点建议：对共有部分收益应单独建账，不能与物业管理费混同收取，混同使用；共有部分收益应专款专用，如另作他用，应由业主大会决定是否同意，物管企业不能自行决定，也不能擅自动用；收支情况应定期公布，定期审计。业主对共有部分的收入和支出享有知情权，物管企业应建立财务收支定期公布制度，并对外张贴。同时，物管企业也应建立完善的财务监督制度，以规范共有部分收益的使用。
　　无锡市锡山区人民法院民二庭副庭长杨琦东在送达该函件时表示，在审理此案时发现，小区的共有部分收益数额巨大，但对这部分收益的管理、使用却极为混乱，缺乏监管。虽然目前该业委会实行自治管理，但对共有部分收益的管理使用还是需要严格规范执行。