简要内容：也就是说，在《试行意见》出台之后动土的上海铁路局单位租赁房，在规格上的要求就降低了，这也体现了“果园公寓”的“不可复制性”。而如今，在上海市研究界和舆论界对于宝钢模式、张江模式的探讨，可以说是在为公租房方案预热。 2010年，上海将迎来租房大年。原因有二：楼市降温，观望气氛渐浓，房主纷纷转售为租；市政府发出明确信号，今年力推公共租赁房。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生将公共租赁房细分为三类：廉租房、经济适用房的租赁、单位租赁房。其中，单位租赁房是力推的重点，又带有大国企的福利色彩，备受关注。宝钢于三年前试水的单位租赁房就此成为样板。看上去很美宝钢的示范工程位于上海市宝山区富锦路800号，名为“果园公寓”。2006年，上海市宝山区政府批复同意宝钢果园单身宿舍地块改造工程详细规划。规划中，宝钢集团将在3.4万多平方米规划用地内，拆除原有老果园多层单身宿舍，由东往西布局高层单层宿舍楼，地面以上建筑面积在6.2万平方米以内，地下机动车泊位建筑面积7400平方米，非机动车泊位1115辆；规划实施富锦路道路南侧的50米绿化带，并在单身宿舍地块内30米公共绿化带设置室外健身场地，绿地率达到45.9%。历经近30年对新老宝钢人的迎来送往之后，2006年10月8日，“果园单宿区”寿终正寝。居住在这里的约2700名职工被要求20天内全部搬走。2009年8月20日，鞭炮齐鸣，回迁客捧着鲜花入住了。当时媒体将新果园公寓誉为单宿员工“八小时以外的新乐园”。值得一提的是，上海《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》也于同月公布，意见指出，上海市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位可建设单位租赁房，同时做了规范化规定。做得早不如做得巧。“单宿区”的牌子换成“公寓”之后，各路记者纷纷来访。作为榜样，“果园公寓”的确很够范儿。三幢13层至18层的高楼由东往西依次排开，俯视着一墙之隔的商品房宝地绿洲城，与一路之隔的宝钢股份指挥中心大楼遥相呼应。楼房外观结合了玻璃和钢结构的设计元素，气势恢弘且十分时尚，与上海市区内高档商品房或商务楼相比毫不逊色。小区内柏油路平整笔直，道路两边齐刷刷地用黄线划好了停车位，地上地下总共可以停放近300辆机动车。社区的餐饮和配套服务中心位于正中间的一幢大楼，客户服务热线等均为24小时全天候服务。楼宇内部像是酒店公寓，大理石地面一尘不染，楼道南北两侧是客房套间， 套间内两个房间相互独立，里面除了空调、席梦思床垫及书桌、衣橱、储物柜外，还安装了网线、电话和闭路电视。卫生间里热水器、淋浴房等设施也是一应俱全。租金目前按南北、单人、双人等标准实行差异化定价。负责公寓管理的宝发展酒店物业管理公司测算出不包含利润的租金盈亏平衡点：单人间每人每月880元，双人间每人每月528元。据了解，租金第一年按盈亏平衡租金的70%收取，逐年递增，三年之后，将以高于市场价的惩罚性租金促使租客更新换代。宝发展酒店物业管理公司果园公寓工作人员介绍说，该公寓主要提供给宝钢集团公司下属各公司在沪无住房的单身正式职工、三岛（崇明、横沙、长兴）地区的宝钢职工和引进人才租住。符合条件的职工向所在单位团组织提出申请，由所在单位团委和人力资源部审核批准。目前，集团正式职工中符合条件的约3500人。住进去挺贵采用经济杠杆对高规格的新公寓进行住户限流似乎是多余的。据宝钢内部人士介绍，首批入住的租客只有约300人。而这个宽敞高档的公寓区的确显得相当清静。据记者现场统计，2月4日晚9点至9点半之间，仅有13个人进出公寓，中间一幢大楼只有4个窗口亮灯。与之形成鲜明对比的是，同样位于果园、建设时间较早的宝钢五冶、十二冶公寓则门庭若市，单身汉们的夜生活似乎才刚开始，许多人聚在路边摊吃烤肉串。多名受访宝钢员工表示，“果园公寓”太贵，租金约占月收入的25%~50%。而包括老果园在内的老宿舍，收费都是象征性的。据一位1995年至1998年间住在老果园宿舍的宝钢职工介绍，那时的月租金只有十几元。复旦大学房地产研究中心执行主任陈杰向记者介绍，合理住房负担不应超过家庭收入的30%。据调查，宝钢基层职工的月工资多在两三千元间。“金融海啸”期间，月奖、季奖停发，工资又被打折，雪上加霜。附近的房产中介算了笔账，一套公寓的总租金为880+528×2=1936元，还略高于周边行情，“相当于3个人在群租一套房子。”上海社科院房地产研究中心教授顾建也认为宝钢的单位租赁房并不廉价，“在资金运作上，由于是自有土地，省去土地成本，主要就是建安成本，多层楼房一般是一两千元每平方米，高层楼房是两三千元每平方米。”一个值得注意的数字差是，“果园单宿区”原先住着2700人，改建成“果园公寓”后，约可容纳1500名员工住宿，就算是在住满的情况下，仍有1200人被分流了。推广开颇难“如果我们只盯住‘产权’不放，要想解决住房问题，那任务可太艰巨了。”2009年底的上海市人大预算审查会上，上海金融学院院长储敏伟说。放弃对“产权”的执念，是推广公共租赁房的思想前提。租赁房的最大特点就是对房产权的排斥。“核心问题是‘只租不售’。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说。这是杜绝福利分房重出江湖的界桩，体制外人员也不必再担心不公平的发生。在残酷的高房价现实面前，民间与官方在这一点上正越走越近。有了统一的行动方向，还需有高效的行动方式。“宝钢模式”该怎样评价，是不是这轮的租赁房推广高潮要向宝钢看齐？“当然不能。”上海社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙否决了这种可能性，“宝钢是财大气粗的大国企，在市场中自力更生的企业不可能复制宝钢模式。”他认为，宝钢可以用盘活存量土地的方式解决员工住宿问题，这对宝钢来讲是因地制宜的好做法，但绝大多数企业情况完全不是这样。在“果园公寓”建设中，宝钢投入约2.2亿。可与宝钢媲美的是上海铁路局。其在沪首个职工安居工程项目，位于普陀区石泉路300号铁路货场内，为铁路局自有土地。该安居项目临近均价3万元每平方米的上海市内环区域，总建筑面积27.8万平方米，可建设铁路职工住房3100多套，据称全部为租赁房。而即便在这些“巨无霸”级的国企内部，“单位租赁房”概念也存在着问题和模糊之处。“果园公寓”挂“公寓”之名，实际仍为“宿舍”。上海《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》界定，项目建成后，在房地产登记上，单位租赁房登记为职工（集体）宿舍，不得分割办理小产证，不得单独转让。《试行意见》出台之前，人才公寓项目在报批报建过程中按照住宅类标准审批，对容积率、朝向等要求都比较高，比如要符合“每天日照一小时以上”，甚至还要配备车位。也就是说，在《试行意见》出台之后动土的上海铁路局单位租赁房，在规格上的要求就降低了，这也体现了“果园公寓”的“不可复制性”。上海社科院房地产研究中心教授顾建担心的则是监管。“宝钢、上海铁路局等级别较高的大国企大单位，其具体的运行方式，恐怕上海房地产主管部门难以管理得到。”上海东方投资监理有限公司董事长印保兴多次表达这样的观点：央企单位建租赁房是好事，但还停留在“谁家孩子谁家抱”的层面，仅仅解决了“富家孩子有人抱”的问题。还有其他样本宝钢模式看起来有点曲高和寡，不过它并非唯一的模式。上海目前可称得上样本的，除了宝钢果园公寓，还有张江“白领公寓”、闵行“蓝领公寓”两处。张江园区人才公寓目前已实际投入运作的八个项目，主要来自对园区内现有房源的梳理、周边市场房屋回购改造和调整规划新建的房屋。对租赁对象的条件认定是大学学历以上、所在企业为园区重点企业、与企业签订一年以上用工合同、缴纳三金或综合保险。 闵行“蓝领公寓”针对的则是从事务工、务农、经商、服务等工作，且非本市户籍境内人员。居者有其屋，还要有其类。复旦大学房地产研究中心执行主任陈杰在走访张江后，感觉居住气氛很好，教育背景相似、年龄相仿的青年人相互间有认同感。 张江模式也被陈杰认为更有推广价值：“它为解决广大中小企业的员工住宿问题找到了路子。”他的观点代表的是一股思潮，“停建经济适用房、都建廉租房”的建议被相当一部分专家认同。住建部副部长齐骥对这种观点的回应是房价相对比较高、收入比较高的地区，仍存在对经适房有需求的群体。 更有意义的回应是，在2009年3月的住房和城乡建设部新闻发布会上，齐骥表示要加快公共租赁房的建设，来解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”的住房困难。 这是官方第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。 根据市住房保障局的行动时间表，上海公共租赁房方案有望于今年第二季度公布。而如今，在上海市研究界和舆论界对于宝钢模式、张江模式的探讨，可以说是在为公租房方案预热。