取得本市常德路某号房屋产权的林卫(化名)，将所购置的房屋租赁给他人。当林卫获得房屋产权证后，多次向小区上海恒茂物业管理有限公司(以下简称：恒茂公司)要求办理入住手续，被恒茂公司以该房屋拖欠物业管理费为由，拒绝办理入住手续，导致林卫无法将该房屋交付给承租人，承担了合同违约赔偿责任，遂起诉要求恒茂公司赔偿经济损失12万元。近日，上海静安法院判决对林卫之诉不予支持。
　　涉案该房屋原业主系上海某房地产经营公司(以下简称：房地产公司)，该公司法定代表人为林卫，而恒茂公司为该房屋小区的物业公司。2007年1月至2008年5月期间，因该房地产公司拖欠物业费曾发生诉讼纠纷，闹上法院最终恒茂公司获胜诉，但判决拖欠物业费一直未履行。2008年3月22日，该房地产公司与林卫签订了房地产买卖合同，约定将涉案房屋转让给林卫，转让价为182万元。同年4月17日，林卫取得了该房屋产权证后，则要求恒茂公司办理入住手续，则被告知林卫担任法定代表人的房地产公司未清偿拖欠物业管理费前，公司有充分理由暂不为林卫办入住手续，且林卫办理入住的资料不全，双方纠纷又起。
　　2009年6月，林卫起诉到法院称，自己依法取得该房屋产权证后要求办理入住，却被恒茂公司以原业主房地产公司还拖欠管理费为由，拒绝为他办理入住，导致他赔偿租客违约金12万元，要求赔偿损失由恒茂公司承担。
　　法庭上，恒茂公司辩称对林卫将房屋出租情况在诉前并不知晓，林卫是在2008年6月提出要求办理房屋入住手续，因林卫未提供相关证明文件，导致该手续未及时办理责任在林卫。而林卫在未办妥入住手续的情况下，就与他人签订租赁合同，且约定了高额违约金，故认定该合同是虚假的，表示不予认可。
　　审理中，林卫举证与案外人某投资有限公司签订了房屋租赁协议，双方在2008年4月26日约定，林卫将该房屋出租给投资有限公司作办公用房，月租金为2万元，租赁期限为2008年4月30日至2011年4月29日；林卫应于2008年4月30日前交付房屋；若林卫未按时交房，投资有限公司有权提出终止合同，林卫应退还6个月租金，并赔偿6个月租金。因租赁协议未能履行，已向对方支付了违约金12万元，投资有限公司在2008年11月9日向林卫开具了金额各为6万元发票两张，发票上注明该款项系常德路某号房屋违约金。
　　针对林卫与投资有限公司的房屋租赁协议，法院向该公司法定代表人及财务人员核实，该法定代表人称与林卫系朋友关系。在2008年10月，林卫就将12万元违约金以现金方式交给了他，他并未将该笔钱款进帐，因公司欠他个人钱款；在他告知公司财务人员做帐后，于2008年11月补开发票给林卫，并在2009年9月由财务人员做帐，并补交税收计9540元。
　　在本案审理过程中，恒茂公司于2009年6月30日为林卫办理了房屋入住手续，故林卫当庭变更只要求赔偿损失12万元。恒茂公司还认为林卫在2008年6月才向物业公司提出办理入住手续，而却早在同年4月30日前交付房屋，违约责任不在恒茂公司。林卫则声称在与投资有限公司签约后，就向恒茂公司提出了入住手续要求遭拒。
　　法院认为，林卫是房地产公司法定代表人，而房地产公司作为该房屋原业主，与恒茂公司发生欠费纠纷，虽经法院判决却至今未履行判决义务。房地产公司将该房屋转让给林卫后，恒茂公司未给林卫办理入住手续显属不妥，但现恒茂公司已替林卫办好了入住手续。法院还认为林卫系涉案房地产公司法定代表人，公司拖欠费用与林卫脱离不了干系。在存在欠费和进户纠纷前提下，林卫与投资有限公司不仅签订了房屋租赁协议，还约定了高额违约金有悖常理；结合林卫与投资有限公司法定代表人是朋友关系，两者争议的交涉办理入住手续的时间节点，林卫是否真正支付违约金及钱款入帐均存在疑点，法院难以认定林卫与投资有限公司订立租赁合同的真实性且合同实际履行。由此，恒茂公司提出异议成立，法院判决对林卫之诉不予支持。