开发商用小区楼房外墙赚取上百万元广告费 业主集体状告开发商———
 　　麦当劳、肯德基、必胜客、好又多……在厦门东方时代广场楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告。据业主们说，别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。 
　　为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了厦门第一起 “外墙使用权”官司。此案历时一年多，近日，厦门中院作出终审判决。虽然《商品房买卖合同》中约定的外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审判决认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。 
　　■外墙广告年收入上百万 
　　东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，业内人士分析，保守估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益至少一百万元。但过去几年，都是开发商将商品房外墙面广告位的收益收入囊中，因此，业主们认为开发商抢了他们的“蛋糕”，他们要求拿回自己的“蛋糕”。但是，开发商坚持“按合同办事”，不让出一分收入。2007年的6月，东方时代广场73户业主状告开发商，要夺回小区外墙使用权。 
　　《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明，“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。但业主们却认为这是“霸王条款”，按照相关法律规定，外墙面使用权应该属于全体业主。 
　　■外墙使用权到底应归谁？ 
　　业主方认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。业主们说，根据合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应当认定合同中的格式条款无效。 
　　开发商则答辩说，合同是在2003年1月至6月间签订的，当时对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家的相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循“契约自由原则”商定的。因此，该条款显然不是格式条款，而属于协商条款。而国务院《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的。按“法不溯及既往”的原则，这些法律法规并不适用于本案。 
　　■终审判权益属于全体业主 
　　最初，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，驳回了业主的诉讼请求。业主们不服，又向厦门市中级人民法院提起上诉。 
　　近日，市中级人民法院作出终审判决，认定施先生与富春东方公司签订的 《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，涉及的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。也就是说，这块年收入超百万元的外墙今后开始要交给业主们经营管理。
 　　对于许多业主来说，这一判决是他们期盼六年的结果。 厦门大学法学院副教授黄健雄评价说，这是厦门市第一起业主通过诉讼争取外墙使用权并且胜诉的案件，显示出业主维权意识的增强。这应该归功于去年开始实施的《物权法》对于城市商品房的建筑物区分所有权作出明确规定。