物业管理企业品牌战略的行为选择 (蔡兴发)
2008/3/26 10:25:35 阅读数: 2143
    物业管理企业品牌战略的行为选择   物业管理行业在上海发展了十五年,虽然取得了十分瞩目的成就,但从其行业发展的自身规律来看,还处于初始阶段,还没有完全摆脱粗放式的、自发的发展状态。无论是企业的长远建设,还是行业的长远发展,都要求我们对物业管理行业品牌战略与发展趋势进行认真思考和研讨。 
    市场经济发展到今天,品牌战略对我们国家来讲,已经成为一个十分重要的问题。对企业而言,品牌战略更是发展战略的重要组成部分。大家已经认识到,品牌是企业竞争的核心资源。企业品牌的影响力如何,直接影响到企业的竞争力和发展。就上海物业管理目前情况来看,外资企业拥有比较高的高端物业市场份额。这就是企业品牌影响力的结果。品牌是有价值的,品牌也能创造价值。有人做过统计,品牌企业的平均利润,比一般企业创造的利润要高8%。在很多行业里,前四名的品牌占了整个市场的75%的份额,这就说明品牌的重要意义。另外一个需要引起我们重视的是,中国消费者对品牌的意识已经很强了。特别是在日常的消费品中,追求名牌已经是相当普遍的现象。这种消费趋向,也反映在业主的物业服务需求上,很多业主在选择物业服务企业时,往往更加关注其品牌知名度。但是我们很多企业,相对来说品牌意识倒不够强,这需要引起高度重视。 
     实际上,每一个企业在创建品牌的过程中,必须根据各自不同的实际情况来实施品牌战略。一般的品牌战略有几种模式,一种是单一化的品牌战略,就是把所有的精力、所有的资源集中在一个目标上。我们现在很多物业管理企业,基本上就是围绕一个目标在进行,这是单一化的品牌战略。另外一种就是多元化的品牌战略,如上房物业将原有普通物业分离出来作为一块,另外一块就是瑞祥的高端物业,这就形成了不同的多元化的品牌。还有一个是一体化的品牌战略,实际上是围绕一个产业链,来实施品牌战略。比较典型的就是万科,万科作为一个品牌,涵盖了物业产品设计、小区规划、营销、售后服务,是一个完整的产业链品牌,这就是一种一体化的品牌。因此,研究品牌战略的时候,每个企业要根据自身不同的情况进行设计和规划,到底是设置单一化、多元化还是一体化的品牌,没有固定的模式,完全是根据不同企业的不同特点、根据企业发展决策者的思惟倾向来确定的。 
     实施品牌战略是一个非常重要的工作,对于我们企业未来的发展影响巨大,同时,就物业管理行业特性来讲,实施品牌战略还涉及管理模式的问题。我国目前的物业管理,到底实行什么样的模式?涉及到我们行业的定位问题,包括物业管理的职能和分工定位问题。新的观点也比较多,最近行业也在对一系列问题进行研讨。如住宅物业管理招投标、管理作业分离这样的模式,有的好像还不成熟,从市场本身的要求来说,还不够完善。现在对管理和作业分离的争论还是比较大,这实际上都涉及到未来发展的模式问题。
     对于物业管理的模式问题,我觉得要反思一下。尽管我们的物业管理也是在市场经济的基础上发展起来的,随着住房产权私有化的出现而逐步形成的。但是仔细想想,我们的物业管理模式,最起码前十五年,包括深圳,还是带有非常强烈的行政管理色彩。这种色彩表现在什么地方?就在于它的管理目标是围绕政府行政管理的目标设置的。它要达到的目的、目标,和政府行政管理的目标是相一致的。要不要物业管理?物业管理管什么?管到什么程度?收费收多少?都是由政府以行政法规的形式规定的。这里面就产生了很多的问题,最直接就是涉及到职能不清的问题。国家的行政机构改革以后,很多的行政职能逐步弱化,很多管理职能就转移到我们物业公司来,客观上就形成了这样的现状。
   《物权法》实施后,对整个社会对物业管理本质的理解,对业主选择物业管理模式会产生根本性的影响。要研究物业管理的模式问题,就要很好地研究《物权法》。物业管理基于什么?是基于业主公有部分的共同管理权。从业主来讲,对于共同部分的管理就是管理,行使的就是管理权,然后通过合同的约定,把管理权委托给物业公司,就形成了物业管理。如果很好地理解《物权法》的话,物业管理就是业主的家务事。要实施物业管理,管什么东西、管到什么程度、费用是多少,由业主依据市场法则来决定。 
    面对《物权法》对物业管理的影响,物业服务企业的观念要进一步转变,心态要调整过来。过去大家说物业企业是强势,业主是弱势。过去我们有些企业拿着红头文件去管人家,以后就不能这样了。《物权法》里面很明确,在物业管理方式的选择上,三种形式都是由业主来决定,一个可以自管,第二个可以聘请物业公司来管,第三个可以聘请其他管理人来管。物业管理的决策主体、责任主体是谁?是业主,小区里出了什么事情,首先是业主承担,物业公司承担的只是合同约定的责任。在很多观念上,会随着《物权法》的深入实施,发生很大的变化。当然这种变化,是一个渐进的过程,不可能在一夜之间能够全部形成。但我们应当看到,在全国各地很多变化已经发生。如一家外资开发商在虹桥开发了一个高档别墅小区,他只要找一个职业经理人管理整个小区。我们很多人担心业主自管,问财务怎么处理、税收怎么处理。我觉得这不用去管,这都是传统的观念。现在很多地方已经在实践中创造了很多解决的办法。比如,北京有一个小区,成立了小区服务中心,全体业主都当股东,经工商登记后,负责小区的管理和经营。江苏泰兴有一个小区业主自管以后,由业委会聘请专业服务企业,根据小区运行成本分摊费用。《物权法》实施以后,很多新生事物必然会出现。每个小区如果业主真正能够在承担起责任的话,每个小区都可以找到适合自己的运作方式。国外的物业管理没有模式,业主有什么需求,物业公司就提供什么服务,就是这么一个特点。市场化程度很高,专业化程度很高,这和我们是不一样的。我觉得这个行业成熟以后,可能也就是这样的发展方向。物业管理是一个多元化的发展趋势,不可能用一种模式把整个上海的物业管理都解决了。因为小区是多元化的,业主的需求是多元化的,所以物业管理也必然是多元化的。所以从这个角度,我们还是要认真地进行一些思考,要从国家根本大法的角度,来考虑一些问题。   
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