业主自治,需要公心也需要智慧 (周 骏)
2011/10/9 8:49:58 阅读数: 11826
作为业主大会的执行机构,业主委员会从其诞生那天起,就注定了举步维艰的命运。选举难、运作难、换届难、做好事也难……搞业委会吃力不讨好——干过的人都会有这种体会。尽管如此,业主自治依然进行着艰难的探索。今天介绍的几家业委会,他们的工作或许能给我们一些启迪。    
有作为才会有权威    
    杨浦区凤凰大楼是1996年建造的商品房小区,不到5.8万平方米的两幢大楼中,有业主392户,其中近一半面积是商业用房。    
    理顺关系  摆正位置    
    十多年来,由于前期物业公司管理不善,房屋老化,水管腐烂,电梯故障不断,设备无法维修,小区垃圾成堆,车辆停放无序……物业管理品质的下降,不仅影响了业主的生活,也使小区的房价明显低于周边同等楼盘。2008年1月虽然通过程序选聘了上海冬迩物业管理有限公司,但由于业委会对新物业心存疑虑,处处提防,小区依然没有起色。2009年3月,业主大会通过改选和增补的形式,成立了以退休教师刘顺娣为主任的新业委会。新业委会上任后首先在广泛听取业主意见的基础上统一业委会的认识:不能靠频繁换物业来解决问题。用人不疑,疑人不用,业委会与物业公司相互设防是小区和谐的大敌。既要维护业主的合法权益,又要调动物业的积极性。理顺了关系,业委会和物业的关系就融洽多了。    
    公字当头  敢作敢为    
    小区的4部电梯已用了十几年,事故不断,多次把业主困在电梯里,已成为业主意见最大的安全隐患。维修还是更换?经过反复核算,业主大会最后决定进行更换。一下子要动用几十万元维修资金,业委会的压力很大。几位阿姨花了两个月时间,先后走访了三家电梯厂,了解性能,比较价格,终于向业主大会提交了一份性价比最高的方案。被选中的企业按惯例几次三番给业委会送来4万元以示酬谢,刘主任当即表示:钱不能拿,就把电梯价格再降下来吧。就这样,电梯改造的成本之低超出了很多人的想象。    
    小区的自来水管腐烂漏水是困扰小区业主的另一件烦心事。每天使用泛黄的锈水,业主说简直就是在慢性自杀。在改造电梯的同时,业委会也把全面更换水管的工作提上议事日程。    
    业委会刘主任告诉记者,他们新一届业委会上任8个月,先后完成了电梯改造、水管更换、道路雨水明沟改建、绿地建设、粉刷楼道、机动车门禁系统启用等10件关系到业主迫切需要解决的大事,用掉维修资金110万元。小区还从来没有动用过这么多的维修资金。刘主任告诉记者,该花的再多也要花。只要业委会走好程序,只要为业主精打细算,业主是能够理解的。  
    用人不疑  效果显著    
    小区接二连三的“工程”,离开物业公司的配合是不可想像的。冬迩物业的徐经理告诉记者,在小区改造中,业委会采纳了他提出的很多建议,让他越干越来劲。“我们这把年纪还图什么?业主信任比什么都重要。”电梯改造时,每幢大楼只能靠一部电梯“带病”作业,超负荷运行导致故障频频发生。一些业主怨声载道,把气都撒到物业身上。物业管理人员一面“忍气吞声”,一面默默地做好维修工作。有一天唯一运行的电梯突然发生故障停运,而19楼一位业主突发急病。物业管理员闻讯马上带着几个保安跑上19楼,硬是把病人背下楼。    
    硬件的更新加上业主和物业关系的改善,使凤凰大楼的面貌大有起色。如今,小区光每个月的机动车停车费收入就比过去增加了三分之一,而业主的物业费收缴率也已达到了96.5%。    
    点评    
    不少业委会很廉洁,即便小区的公共事务方面也很舍不得花钱,希望在自己任期内留个“没动用维修资金”的好名声。其实这也是一种不正确的“政绩观”。业委会工作不是为业主省钱,而是要为业主用好钱。该修的不及时修,到头来反而会花更多的钱。
    有作为才会有权威。业主自治需要这样有胆识的当家人。
    业主给物业买保险    
    黄浦区新闸路上的水景苑是个只有2万多平方米建筑面积、151户业主的袖珍型商品房住宅小区。2009年更换物业公司后,业委会试行香港普遍采用的酬金制,不仅物业管理从原先亏损变成了盈余,小区面貌也大为改观。   
服务缩水  业主无奈    
    据业委会告知,自2004年至2008年的5年里,包括两家前期物业在内先后有4家物业企业在小区服务过,收费模式都是上海普遍实行的包干制,即业主向物业支付固定的管理费,盈余或亏损均由物业承担。由于物业公司追求经济利益的最大化,或大量招揽社会车辆进小区,收费却都进了物业的腰包;或减少服务、降低标准来增加盈利;或将一些本该由物业公司承担的小修小补能拖则拖,“病入膏肓”后动用维修资金……明知自己的权益遭到侵占,但因是包干制,业主往往很无奈。    
尝试新制  当家作主    
    2008年年底,由于当时管理小区的经华物业擅自减少物业服务人员近三分之一,导致服务质量严重下降,小区多处安全隐患让业主担忧。业委会不得不以物业违背合同约定为由,提前终止了服务合同。鉴于以往的教训,业委会意识到更换物业并不能从根本上解决问题,应该把经济杠杆掌握在业主手里。于是与新选聘的培花物业管理公司经友好协商,决定试行酬金制。即在预收的物业服务费中按约定比例提取报酬给物业公司,其余包括停车费、广告费等公益收入在内的所有费用全部用于小区,结余或不足均由业主承担。酬金制打破了物业公司通过“偷工减料”来增收的“潜规则”,但因完全是根据小区的实际需要自己决定如何花钱,因此对业委会的公信力和能力提出了比较高的要求。    
    水景苑业委会在和新物业签订合同前,根据历史情况对小区各项开支作了尽可能详尽的测算,并预留了风险准备金。最有创意的是,业主大会出资购买了三种保险:全体业主的家庭财产综合险、物业责任险(即小区公共设施的财产险)、雇主责任险(即物业员工的人身险)。让所有受惠者尤其是基层物业员工安心的同时,也降低了业主因自主管理可能承受的风险。    
6场官司  桩桩打赢    
    据业委会告知,由于合同未满便被解雇,经华物业撤离小区后不仅拒绝移交小区物业资料和所欠账款,还以各种理由先后6次向黄浦区法院和市仲裁委起诉业委会。经华物业的负责人甚至还租了小区一套房子,不断制造种种事端搞乱小区。但事实胜于雄辩,过去物业都喊亏损,而同样的收费标准,试行酬金制的2009年居然结余28万多元,添置诸多小区公共设施设备后还盈余现金13万元。账目一公布,一些对业委会有偏见的人再也没有声音了。    
    业委会在打赢了经华物业的6个官司后,经业主大会授权,也启动了向经华物业追讨被其非法侵占的资金和小区资料的仲裁申请。为此,业委会仅证据就准备了26份,多达200页以上,如今正在等待仲裁结果。    
点评    
    记者在小区采访时,看了业委会提供的厚厚两册小区的纪实资料,其中记录了水景苑业主自治的生动实践和酸甜苦辣,阅罢令人感慨万千。    
    相对于包干制,酬金制更能体现业主当家作主、自治管理的特点。但没有一个甘于奉献、敢于负责的业委会,是难以胜任的。    
业主带律师来查账    
    长宁区中山广场小区建于1998年,当时属于全装修外销商品房。建筑面积10万多平方米,由3栋39层高楼组成,共606户业主。第一届业委会成立于2004年。    
多事之秋  临危受命    
    业委会成立没多久物业合同即将到期,由于双方在物业管理模式上有分歧,业委会准备重新选聘物业公司。不料有一天物业突然张贴布告,宣布一个月后就撤出小区。一看公司要撤离,三十几个保安担心公司拖欠的超时工资拿不到就来了个集体罢工。幸亏物业总公司及时从外区调集保安,每天两次送接,确保了小区的安全。而在选聘物业进入开标和移交的关键时刻,业委会主任和3位委员也因种种原因相继辞职。原来的副主任李端就是在这“多事之秋”成了小区“一把手”。    
    “在短短几个月里,我几乎经历了业委会所要经历的所有工作。不知碰到过多少困难,受了多少委屈,所承受的压力是常人无法承受的。”李端曾这样跟记者回忆自己最初的“一把手”生涯。这是一位看似非常弱小的在职女工程师,或许因为长期从事工程谈判,反应极快,显得很干练。    
档案透明  赢得人心    
    长期以来,李端一直把制度建设作为业委会工作的重头戏。业委会每两年都要将包括会议记录、业委会决议、物业服务合同、维修资金使用的审计报告等档案资料归类装订一次。    
    2009年12月,一个平时比较关注小区的业主对物业公司撤离后的账目有疑问,前往物业查账被以种种理由拒绝,便向法院起诉离任物业公司和业委会。有一天他还带着律师一起来,一看那些一清二楚的档案律师第二天就不来了。那个业主查阅了3天,从此再也没有找过业委会的麻烦。    
    李端告诉记者,成员结构的合理性也是业委会为业主当好家的重要环节。过去业委会曾从小区外聘请懂工程的行家当顾问,换届后则增加了两位懂工程的委员。在最近进行的小区自来水水管改造中,工程委员和物业、监理建立了每周一次的工程例会制度,发现问题及时处理。6年来业委会严格把关,在工程费用上节约了数十万元。    
依法维权  得道多助    
    2004年6月,小区一墙之隔的中山广场三期规划图公示听取意见,业主发现小区使用了6年的西门绿地、围墙等竟都被划进了三期的版图。规划局也答复业委会,这些面积确是三期的用地范围。业委会设法到市规划局调出原始竣工图,再到上海市档案馆查阅竣工规划验收合格证明中的规划绿地面积,经反复测算,了解到当初开发商为了验收达标,确实把三期的部分绿地划到一期。但如今一旦归还,不仅小区西大门不复存在,当初的验收也就不合格了。有了依据,业委会就有了底气。他们在不断向规划部门据理力争的同时,也多次寻求地区政府的支持。或许被业委会的精神所感动,街道牵头多次召开座谈会、协调会。经过长达两年的不懈努力,2006年11月,终于得到区规划局给业委会的书面答复,明确有争议的部分维持现状。    
点评    
    业委会要承担起维护业主合法权益的重任,光凭热情、无私是远远不够的。作为业主大会的执行机构,只有从制度上不断自我完善,才能取得广大业主的理解和配合;只有依法维权,才能争取政府职能部门的支持。    
记者手记    
    业主大会、业委会制度是中国进入物权法时代后在城市管理模式上的巨大变革,也是中国基层民主的探索实践。在这一过程中,不仅业主需要适应从“使用者”向“权利人”、从“他治”到“自治”的转变,各级政府也面临从“大包大揽”向“指导协助”的职能转变这一崭新课题。    
    既是变革,就需要创新;既是探索,就要允许失误甚至是失败。而衡量创新、探索的标准,就是看是否代表了大多数业主的真实意愿,是否符合大多数业主的根本利益。这几家业委会的共同之处,在于当家人不仅有公心,而且还能运用智慧、运用法律武器去进行业主自治的宝贵探索。    
    上海现有几千家业委会,真正能为业主当好家的还不到十分之一。我们应该充分认识到物权法时代的城市管理特点,那就是“以产权为基础,以自治为诉求、以业委会为主导”。尤其是政府职能部门,要在充分尊重业主民主权利的基础上,对业委会建设给予热情的指导与协助,推动小区管理的良性发展。
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