我的物业为何要别人做主 透视小区业委会换届难背后 (周 骏)
2011/8/11 8:36:59 阅读数: 11603
根据中国现有的法律法规,住宅小区很多和物业相关的公共事务都需要业委会来操作。不负责任的业委会,可能对一些方面都有好处,唯有业主一定是吃亏的。所以业主希望早日选出自己信得过的当家人,无可厚非。然而在现实中,一些筹备组的组建疑似任命,候选人的产生缺乏透明。
  首次选举业委会,因业主之间彼此不熟悉,由地方政府或委托居委会牵头做些前期发动工作可以理解。但业委会换届仍要由局外人来操作,便有点不可思议了。都说中国的业主缺乏公益精神,漠视自己的权利,其实很多时候恰恰因为公权力的过度干涉,严重挫伤了业主的自治热情。很多业主放弃权利只是不跟政府玩了,是一种无声的抗议。而业主放弃权利的后果,则会是放弃义务。难道政府还想重新背负起房屋维修的沉重包袱吗?
  为业委会把好人头关,是眼下公权力要掌控业委会选举的理由。鉴于目前小区的现状,把关是需要的,指导是必须的。但把关不是包办,指导不是领导。把关主要是把好程序关,即监督选举依法运作。至于选谁,应该由权利人自己决定;选对选错,让实践去检验。只要符合程序,就要尊重业主的选择。即便后来的事实证明选错了人,也应该由业主自己在失误和挫折中去纠正,去完善。难道我们把关的人选就一定可靠吗?那些腐败官员哪一个没经过组织部门层层把关?上海新版住宅物业管理规定从今年4月1日起实施,配套细则也已出台。请那些负有法定职责的有关部门不要让广大业主再失望了。
  如何为业委会选举把好程序关?我有三点建议:一是把关也要讲程序。要建立可操作性的工作流程,过程要公开,公开才会公平,不敢公开必有猫腻。二是把关也要讲时效。多少个工作日未予答复就算过关,不能一拖就是几个月甚至几年。三是把关先要学会尊重。业委会选举、换届都属于私权范畴,只有当公权学会尊重私权,才不会把维权的民众看成不稳定因素。当代中国社会管理需要探索,而主力军正是实践中的广大民众。
  四年前,本报记者曾发表深度报道,反映上海一些住宅小区成立业委会困难重重,业委会选举正在成为中国难度最大的选举。四年多过去了,有关物业管理的法律法规日益完善,但成立业委会依然难。不仅成立难,换届更难。今天记者采访的三个小区都曾经有过业委会,但换届花了多年却无法成功。症结到底在哪里?
  小区主人心如焚有关部门慢郎中政府成员何时才能到位?
  闵行区华都公寓由11幢小高层组成,建筑面积近4万平方米,有业主295户。2010年由居委会牵头主持业委会换届工作,几经曲折,换届工作组终于选出来了,但因其中的政府成员迟迟不到位,至今换届工作没有任何进展。
  推荐名单引发争议
  华都小区原业委会是2008年9月在有关部门指导下成立的,任期5年。业主告诉记者,2010年4月,在绝大多数业主都没有思想准备的情况下,闵行区房管局和虹桥镇政府突然决定成立仅一年半的业委会提前换届。由于原业委会的成立也有点不明不白,不能履行职责,所以大多数业主对提前换届倒也能接受,但对居委会提出的5人改选工作组名单意见很大。因为其中有的是辞职的原业委会成员,多年占用小区公建设施经营;有的长期拖欠物业管理费……当时小区有超过半数的业主签名拒绝承认这个5人小组名单,要求依法重选,以保证业委会选举的公平公正。
  提前换届事出有因
  在小区一幢二层公建配套楼里,居委会陈书记大叹苦经:原业委会5个成员中有4人先后辞职,业委会事实上已无法正常运作,而物业公司合同已到期,提前换届实在是迫不得已。居委会主任解释,推荐改选工作组成员是向业主发了征询单的,虽然最高得票仅37票,但因为大家不参与投票,所以也只好如此。至于业主对筹备组成员占用公共设施经营、并与居委会有“猫腻”的质疑,陈书记解释经营者是向居委会支付房租的,租金主要用于居民的活动。闵行区房管局物业科向记者证实,从现有资料看,业主质疑的小区公建配套楼权属不清,并非明确属于业主共有。
  无限拖延业主不满
  经小区业主的据理力争,华都小区原来的改选工作组终于被推倒重来。经过一些业主挨家挨户的发动,于2010年秋天选出了业主代表。2011年3月,虹桥镇房管办和居委会召集首次业主代表会议,决定成立由9人组成的业委会改选工作组,会议当场推荐产生了6名业主成员,另3个人选据称要等4月1日上海新版住宅物业管理规定实施后由政府派人担任。
  然而,物业新规已实施了3个多月,居委会答复业主还要等上级部门的统一部署和培训后才能正式启动改选工作。业主近日再度给记者发来邮件称:小区很多设施设备需要维修更换;一些房屋外墙和屋顶的渗水问题严重影响了当事人的日常生活;合同早已到期的物业公司屡屡擅自动用小区公共收益进行所谓的急修……业主对小区现状心急如焚。
  点评小区公建配套楼即便权属不清,那也是业主和开发商之间的事,其收益第三方无权享用。在业委会没有选出期间所产生的经济收益,居委会或基层政府可以代收代管,但不能代用,哪怕是为居民服务。
  上海的新版住宅物业管理规定2010年12月人大就已通过,培训工作为何不早些进行?漠视业主的合理诉求,服务就会成为一句空话。
  拖延换届人心焦业主自选筹备组居委会拒绝盖章就无效?
  杨浦区密云路444弄1-3号楼为3幢高层住宅楼,有业主600多户。2005年,业委会成立没多久,由于业委会主任的辞职而陷入瘫痪。2008年,小区业主代表会议推荐产生了换届改选小组人选,但因居委会拒绝承认,换届小组至今无法运作。
  业主呼吁改变现状
  据小区业主反映:2005年业委会主任突然不干了,也没有开业委会进行移交,只是把印章随便交给一个副主任。业委会为此曾向四平街道和房管办提出应办理移交手续以利增补或改选,但都未获答复。
  2008年,杨浦区在该小区进行二次水改工作。为保证水改顺利进行,两位业委会副主任经商议,于2008年10月15日召开小区业主代表会议。除了讨论水改工作以外,许多业主代表强烈要求改变业委会长期瘫痪的状态。在那次会议上选举产生了业委会换届改选9人工作组,其中5人为中共党员,原业委会委员刘先生为组长。
  拒绝盖章无法运作
  刘先生告诉记者:根据四平街道房管办的要求,他把换届申请报告和换届工作组名单交到密云路居委会,居委会主任看也不看就说:你们是私自开会……等居委会下周一开会讨论后再回复。但此后一直没有消息。在业主多次督促后,四平街道于2009年4月11日召开各方协调会,密云路居委会书记在会上说:以前都是我们居委会搭的班子,做了不少工作,现在我们还在找人。居委会张主任说:我不盖章是有原因的,很多人反映,那次会议别有企图。街道房管办则说:我们是审查程序的,居委会是审查人员的。他们不盖章,我们没办法。
  停车费可能是关键
  小区自入住,就一直由密云路居委会收取停车费。据管理该小区的上房物业提供的资料,2002年8月首届业委会成立后,曾决定小区停车由物业公司收费管理,但居委会仍坚持向车主收费,然后每月转交给物业2000元(按20辆车每月100元辆计算)。据业主调查,小区实际停车远不止20辆,居委会到底收了多少钱,又用在何处,从不向业主交代。即便如此,在2006年业委会收回管理权之前的3年时间里,居委会还欠了2.5万多元停车费一直未归还。业主反映,类似的不正常现象还有不少。
  本报记者曾到密云居委会了解情况,但女书记拒绝接受采访。不过从居委会其他干部的言词中得知,除了停车费是前任居委会所为,基本印证了业主所反映的情况不虚。四平街道市政科的蔡先生接受记者电话采访时表示,如果业主真的选出了信得过的代表,是好事,拒绝承认没有道理。根据4月1日实施的上海物业新规要求,街道目前正在搭建班子专门负责指导业委会工作,各项工作很快就会启动。
  点评住宅小区的主体是业主,对小区共有物权的享用、处分、获益,以及选举自己的当家人,都是业主的神圣权利。居委会只是居民的自治组织,居委会不盖章业主的选举结果就无效,于法无据。
  在小区日常工作中,居委会可以对业委会工作进行指导和监督,但不该卷入经济纠葛,否则就不能公平处理业主诉求。
  公示不易公告难经济损失上千万哪个有关部门在核查?
  宝山区锦秋花园是个特大型商品房住宅小区,1999年开始入住,现有业主4000多户,1.6万人。第一届业委会于2003年任期满后,业主等了8年,业主大会筹备组名单都已公示了,但至今还在原地踏步。
  8年空缺损失巨大
  据业主反映,2006年锦秋花园第一居委会曾搞过一次业委会换届选举。由于过程涉嫌弄虚作假,暗箱操作,被业主举报,宝山区房地产管理部门叫停了已进入公示程序的换届工作。然而,从此再也没人来管业委会的换届。业主给有关部门写了几十封信,但都石沉大海。
  管理锦秋花园的一直是开发商的前期物业,别墅小区里违法搭建成风,业主对管理不满意却很无奈。据一些业主初步估算,由于没有业委会,8年来累计的维修资金利息和其他公益收入损失高达1000万元。
  公示已出公告难产
  2010年3月,宝山区房管局和大场镇政府终于重新启动了锦秋花园业主大会筹备工作。3月29日组织业主推荐产生了筹备组人员,但一直到2010年11月30日,由9名业主组成的筹备组名单才在小区公示。然而,规定的15天应该进入公告程序却迟迟不见动静。
  2011年3月8日,区房管局房屋管理中心刘主任终于给来访的业主代表3点明确答复:已公示的9人名单不会变;要等居委会党支部改选结束才能启动业委会改选;上海新版物业管理规定4月1日起实施,改选要按新政来运作。新政4月1日实施后,大场镇房管办5月10日又答复来访的业主代表:还需等待配套新政策的实施细则。市房管局的沈女士接待业主代表咨询时明确告知:实施细则与业主筹备组公告没有关系。
  有关部门你在哪里
  根据业主的投诉,记者电话采访了宝山区大场镇房管办苏主任,他说主要由于有业主对筹备组个别成员有意见,有关部门需要核查,但他拒绝透露到底是哪个部门在核查。前不久宝山区房管局房屋管理中心刘主任电话答复记者时,也称公告难产有三点理由,除了“公示名单不变”改成了“有关部门在审核”外,其余两点与3月8日接待业主来访时的答复一样。
  7月初,小区业主将宝山区房管局和大场镇政府告到法院,法院以需提供“向被起诉人书面要求履行法定职责的依据”为由,未予受理。宝山区房管局7月11日复函锦秋花园业主,称“待市相关配套文件出台后”,会继续开展相关工作。
  点评上万人的住宅小区对公共事务有不同意见是很正常的,况且筹备组不过是个临时性的工作小组,需要那么吹毛求疵吗?谁在核查?结果如何?需要17个月吗?居委会未改选业委会就不能改选―――有法律依据吗?
  眼看公共利益受损,业主却不能自己做主,有关部门为何就不能设身处地为业主想想?
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