小区车库权益之争调查 小区车库业主心中难解的痛 (周 骏)
2010-10-5 16:47:05 阅读数: 11620
关于小区地下车库的所有权问题,一直困扰着购买了商品房的业主。小区房子全卖给了业主,可开发商依然“霸占”着地下车库的现象普遍存在,围绕小区车库产生的纠纷日益加剧,诉讼也时有发生。今天,我们介绍两个小区的车库纠纷,来剖析一下,令业主痛心、让相关部门烦心的小区车库之争的背后,到底有什么隐情。
  地下车库冒出个新东家
  开发商售房完毕撤离小区时,将小区所有的设施设备包括地下车库的有关资料和历年停车费结余全部移交给了业委会。不料两年后,另一公司声称拥有地下车库的产权,从而引发了一场罕见的诉讼反诉讼。
  小区车库陡生风波
  闵行区今天花园位于闵行区贵都路209弄,由贵都房地产开发有限公司于2001年开始建造。2007年6月,小区第四期交房后,开发商撤离前将小区设施设备等全部移交给了业委会,其中包括地下车库的钥匙、图纸以及从2002年开始收取的地下车库停车费历年结余近30万元。
  2009年7月,业委会突然收到闵行市政公司的律师函,称其已从原开发商贵都房产公司处依法转让得到今天花园地下车库的产权,要求业委会立即停止侵权,交付使用地下车库的相关费用,否则将诉诸法律。
  一方起诉一方反诉
  2009年10月22日,闵行区法院开庭审理闵行市政为原告、今天花园业委会为被告的“排除妨害纠纷”案件。原来,贵都房产公司2007年移交车库撤离小区后,同年11月底又以今天花园地下车库为“非公用民防工程”为由,向闵行区房地产交易中心申办产权登记,并于2008年4月25日拿到了盖有上海市房屋土地资源管理局大印的房地产权证。2009年1月,贵都房产又将地下车库的产权转让至公司股东之一的闵行市政公司名下。
  业委会告诉记者,在法庭上,他们出示了当初开发商移交的地下车库管理权、收益权、使用权的所有资料,对方律师目瞪口呆,当场要求休庭。休庭后,法官建议业委会另案起诉闵行市政,这样,原来的“排除妨害纠纷”案就可以中止审理。
  终审败诉重当被告
  2009年12月15日,闵行区法院受理业委会告闵行市政的“车库纠纷”案,业委会要求确认今天花园地下车库为小区全体业主所有。
  被告闵行市政提供的证据中有一份贵都房产公司向闵行区房地产交易中心提交的申办产权证的文件,闵行区民防办公室在上面有一段手写的文字:“经查,该地下车库是贵都房产公司按照本市有关规定配建的民防工程,所需经费由贵都房产公司承担,为结建工程,即非公用民防工程。”房地产交易中心就是据此核发了房地产权证。
  闵行区法院经审理,认为原告提供的移交文件“并不能认定贵都房产公司有将地下车库赠予小区业委会的意思表示,更没有相应的书面合同”,2010年4月20日一审判决驳回了业委会的诉求。上海市第一中级人民法院于2010年7月20日二审维持原判。而闵行区法院也在一审判决后重新启动一度中止的“排除妨害纠纷”案,业委会又成了被告,现案件还在审理中。
  【记者手记】
  法院的判决并无不当,但并非是判决书上的那些理由,而是对方有产权证。
  交付使用7年后才办证,产权证到手马上转让,由第三人“善意取得”后维权……“顺理成章”的背后,这个产权证的核发却是疑点重重。
  地下车库和配电房、垃圾房、水泵房等都属于小区的附属设施。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干意见(试行)第87条规定:“有附属物的财产,附属物随财产所有权的转移而转移”。很显然,该小区房屋销售完毕后,地下车库也一并转让给了全体业主。开发商其实很清楚这一点,所以撤离小区时会把地下车库历年的停车费结余都移交给了业委会。
  所谓的民防工程,只是公法对地下车库用途施加的公法义务,并不影响或改变地下车库的归属。《人民防空法》(1997)第5条第二款规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。开发商虽是初始投资者,但当其将房屋转让给业主后,投资者的主体已变更为业主了。建议业委会改打行政官司,只有打掉那个身世可疑的产权证,才能保住自己的车库。
                                                                              
                                                                               
共有车位怎能擅自出售
   开发商用地下车库的车位抵价充当维修资金,并把几十只车位分别登记在原业委会成员的私人名下。当新一届业委会经业主大会授权准备在小区竞拍这些车位健全维修资金时,其中一名原业委会成员居然将属于全体业主共有的车位擅自转让他人。
  官司败诉车位抵债
  据记者了解,虹口区宝山路888弄虹祺花苑由虹祺、锦泰两家开发商联合开发建造,1999年年底竣工交付使用。同年12月,两家开发商发生联建民事诉讼,历经一审二审,耗时1年半。2001年6月审理结案,锦泰房地产有限公司败诉,公司账户里的500余万资金尽数被执行偿还债务,其中包括业主入住时缴纳的维修资金和开发商应缴纳的维修资金共计256万余元。锦泰公司欲将其唯一财产的地下车库26只车位出售所得来偿还维修资金,但由于当时公司还面临3起民事诉讼,为了避免一旦败诉财产再被执行,公司在向虹口区房地局紧急请示希望托管未果的情况下,2001年11月30日与当时的小区业委会筹备组经协商,将22只车位分别登记在吴某等4个业委会(筹)成员名下,由业委会正式成立后“全权负责处理”。
  拒绝移交擅自转让
  由于开发商抵债的车位从最初承诺的26只变为实际上的22只,许多业主怀疑其中有猫腻,小区群体冲突不断,以致小区首届业委会成立仅一周便告瘫痪,印章等均被居委会收去。一直到2009年5月,第二届业委会才获批准成立。
  鉴于小区维修资金一直未到位而不能正常使用,小区的许多设施设备都无法修理、更换。根据政府有关部门的要求和广大业主的意见,业委会准备将22只车位出售变现缴纳维修资金。2009年12月,业委会分别与4个前业委会成员签订希望配合办理车位转让手续的协议,3个成员都签了,唯有吴某拒绝签字,从而使转让工作搁浅。据业委会介绍,2010年3月底,吴某准备出售自己的住房,根据有关规定,一套住房只能有一个车位,不处理多余车位就不能转让,吴某这才在协议上签字。但就在业委会经业主大会授权积极办理此事时,吴某于2010年7月份私下将5只车位以13万元一只的低价转让给了小区其他业主,另一只则与自家房屋捆绑在一起转让给下家,虹口区房产交易中心受理了交易申请。消息传开,在小区里掀起轩然大波。
  无力阻止诉诸法律
  早在今年4月份初,业委会就发函虹口区房地产交易中心,要求为维护维修资金的完整性,在涉及这4位业主房地产交易时暂缓进行。但在此后的一系列交涉中,业委会发现了不少疑点:据吴某自己向其他业主透露,第一次送交易申请时曾被交易中心退回,理由是“车位产权有争议,业委会有公函”,但后来为何又受理了?吴某以明显低于市场行情的低价出让车位,有逃税嫌疑,交易中心为何认同?
  在业委会的多方奔走和强烈要求下,虹口区房地产交易中心终于同意,只要业委会办理“异议登记”后,在15个工作日内到法院起诉,就暂缓办理吴某的交易申请。8月初,虹口区法院已受理此案,肩负着小区全体业主重托的业委会正在焦虑地等待开庭。
  【记者手记】
  法院执行生效的判决,竟把虽在开发商的账户内、但明确属于全体业主的维修资金一起执行。开发商没有及时处理收到的维修资金,致业主利益受损;用车位抵偿维修资金并登记在私人名下,潜伏了风险。如果房地部门当初能及时指导规范操作,今天的这场风波应可规避。
  房地产交易中心在明知这些车位是开发商作价偿还业主维修资金的情况下,依然受理私人转让的申请,显然不妥。
  作为业委会成员,公然把属于业主共有的车位擅自出售获利,其实已涉嫌职务侵占。
  而这一纠纷还有一个最令业主痛心、但木已成舟的无奈,就是开发商真有权力用地下车库来抵充维修资金吗?
                                                                              
                                                                                
小区车库归属并不复杂
  人们普遍把小区地下车库权属之争归咎于立法滞后,可是在人们寄予厚望的《物权法》颁布实施之后,有关纷争并未得到实质性解决。
  其实小区车库的归属并不复杂。小业主、开发商之所以争执不休,法院、相关部门之所以莫衷一是,关键在于忽略或回避了一个最根本的元素———土地。
  商品房的一个基本属性就是“房屋及其占用范围内的建设用地使用权不可分离”———即“房地一体”。任何一套商品房都不是“空中楼阁”,都必须占用一定面积的建设用地———此即意味着在购买商品房的时候,你所购买的不仅仅是房子,还必然包括了那套房子相对应的土地使用权,房价中也必然包含了相应的土地使用费。《物权法》第一百四十七条明确规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。“房地一体”原则已构成我国民法的一个基本规则。
  业主购买商品房都会得到政府核发的两个封面印有“中华人民共和国”字样的权证,一个是国有土地使用证,一个是房屋所有权证。两证同时齐备,才表明这个房地产权属完整、无瑕疵。上海是个别实行“两证合一制”的城市,即土地证和房产证合并在一个本上,名为房地产权证。该证的前一部分土地状况中,有一个栏目为“分摊土地”,即是你购买的这套商品房所分摊的建设用地面积。小区所有商品房的分摊土地面积相加,即是全小区的宗地面积。在商品房小区里只有两类建筑:一类是分摊了土地的建筑,《物权法》称之为“专有部分”,其产权归购房业主专有,能领到房地产权证,能进入市场转让;另一类是不分摊土地的建筑,《物权法》称之为“共有部分”,如物业用房、电表房、水泵房、垃圾房等,产权归全体业主共有,不发产证,不得转让。在商品房小区里不存在未承担相应土地价款而能办理独立房屋所有权证且可转让的商品房。不然,真会出现“空中楼阁”的奇迹了。
  搞清了房子和土地的关系,地下车库的问题也就不再复杂。
  小区车库有没有分摊土地,是确定权属最关键的依据。然而,普通人几乎无法得知地下车库到底有没有分摊土地,因为几乎所有车库的房地产权证上,“分摊土地”栏里都是空白。不仅如此,如今肯定分摊了土地的业主的房地产权证上,这一栏也没有任何信息。
  这里不得不提到本市房地部门的一个文件。
  前上海市房屋土地管理局(现分拆为上海市住房保障和房屋管理局以及上海市规划和国土资源管理局)于2004年发出了一个“关于暂停用地面积分摊计算的通知”,核心内容是:“为进一步加快房地产登记发证速度,更好地为房地产权利人服务,决定暂停用地面积分摊计算”。
  这个通知实施以后,商品房小区里一些原本因没有分摊土地而属于全体业主共有的附属设施,如技术层、地下车库等纷纷办出了房地产权证。有了产权证就可以转让,由此导致以车库为代表的小区共有物权的权属之争也浮出水面。由于业主的合法房地产权证缺失了土地分摊面积,“真作假时假亦真”,那些很可能没分摊土地的“房地产权证”也让相关部门、法院在处理此类纠纷时泥足深陷,也让业主的维权举步维艰。
  土地证上没有分摊土地面积,就好比房产证上没有所买房屋的建筑面积。皮之不存,毛将焉附?不管“暂停用地面积分摊计算”的目的如何,这一“暂停”客观上为众多没有土地使用权依附的“产权证”的出炉提供了可能。而“房地一体”基本原则发生变化,使小区的车库权属纠纷变得扑朔迷离
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