违法产证终于被注销了 (周 骏)
2009-6-11 7:49:53 阅读数: 12162

违法产证终于被注销了
——宜山路518弄小区公建配套楼纠纷纪实
日期:2009-05-22 作者:周骏 来源:新民晚报
引发诉讼的公建配套建筑  周骏   
    本报记者  周骏    
    徐汇区宜山路518弄公安住宅小区内,按照当初上海市政府所批规划,建有一幢用途为商场、居委会和小区居民活动室的四层楼公建配套建筑。2001年10月,徐汇区规划局将配套楼出售给第三人,徐汇区房地部门为其颁发了房地产权证(本报2007年1月25日《谁卖掉了小区公建配套用房?》有详细报道)。几年来,小区业主和业委会经历了从投诉到起诉的艰辛维权,终于取得了阶段性的成果——2009年4月7日,徐汇区住房保障和房屋管理局(原房地局)书面答复小区业主:“中山西路2000号原房地产权证已注销”。
 漫漫维权路  一步一坎坷    
    1997年,为解决广大公安干警的住房困难,上海市政府专门划拨土地,开工兴建宜山路518弄公安小区。
    1997年10月27日,上海市公安局后勤保障部与徐汇区城市规划管理局(原徐汇区规划土地管理局)签订了一份协议,同意小区内一幢公建配套楼建成后交徐汇区规划局按规划用途安排使用。根据协议,移交的只是使用权而非产权。
  1999年12月13日,公安局后保部将配套楼交付给徐汇区规划局。
 2000年业主入住后,居委会和物业公司等都在配套楼里办公,小区的电话、宽带网中枢控制室等设施也均设置在该楼内。
 2001年9月28日,上海信盈工程技术公司出资43万元购买小区使用权房一套,出资77.5万元以徐汇区机关事务管理局的名义购买小区产权房两套,分别将物业公司、居委会以及居民活动室从配套楼里置换出来。
2001年10月30日,徐汇区规划局以630万元的价格,将2674.84平方米的配套楼以空房调用单的形式转让给并无办商场能力的第三人上海信盈工程技术公司。该公司在楼内开设喷墨绘图工厂,后又转租他人无证经营卡拉OK,和小区业主屡屡发生冲突。
2003年4月,上海信盈工程技术公司破产。
2005年7月19日,徐汇区房地部门为建成5年多、转让近4年的公建配套楼同时办理初始登记和转让登记,颁发了房地产权证。不过购房业主则悄悄变成从未现身过的上海信盈广告展览有限公司,而非原信盈工程技术公司注销登记时法定的债权债务承担者上海恒顺图像制作有限公司。
2006年1月,配套楼被卖给私企女老板的消息逐渐传出,小区业主纷纷向各级政府职能部门信访投诉。
2006年8月,信盈广告公司女老板将此楼产证以1200万元的价格抵押给了花旗银行,并试图出租给他人经营连锁酒家,遭到业主抵制。
2007年1月25日,新民晚报发表《谁卖掉了小区公建配套用房?》的深度报道,引起全社会关注。
2007年1月底,小区业主经过一年多的信访、投诉,均无果,业主大会授权业委会向徐汇区人民法院提起行政诉讼,请求判令上海市房地局撤销违法颁发的产证。
2007年3月27日,徐汇区法院作出一审裁决,以小区业委会无诉讼主体资格为由,驳回原告起诉。
2007年6月13日,上海市第一中级人民法院终审裁定:撤销徐汇区法院行政裁定,认为小区业委会的诉求与全体业主有利害关系,有行政诉讼主体资格,指令徐汇区法院继续审理此案。
2007年9月19日,徐汇法院经审理,再次驳回原告诉求。
2007年10月8日,小区业主向上海市第一中级人民法院提起上诉。
2007年11月,一中院行政庭开庭后,认为案情复杂,7次通知小区业委会延期审理。
2008年8月7日,徐汇区主要领导接待业委会代表,当场表态:小区配套楼卖给女老板是不对的,区里要从(配套楼)现业主手里收回产证,交小区业主按规划使用。可能扩大些功能,将与业委会商量。产权问题比较复杂,留待以后解决。希望给政府一些时间。
2009年1月、2月,一中院行政庭庭长多次到小区开座谈会征询意见,业主要求法院依法办案,撤销违法颁发的产证。
2009年3月25日,徐汇区住房保障和房屋管理局电话答复业委会:决定“撤销买卖合同,注销产证”。
2009年4月7日,徐汇区住房保障和房屋管理局书面答复小区业主:“中山西路2000号原房地产权证已注销”。
2009年4月24日,一中院时隔15个月再次开庭审理。鉴于房地部门已注销了违法颁发的产证,上诉人当场申请撤回上诉。一中院裁定准许撤诉。
【点评】
  这份按时间顺序整理的大事记,记录了一段艰辛的中国百姓维权之路。这是权与法的较量,是官员滥用公权力与百姓依法维权的对决,同时也是中国法制环境日趋完善的生动写照。
  争议之一  到底谁是出资人
  谁是公建配套楼的出资人,关系到配套楼的权属,是本案的关键之一。房地部门始终认为配套楼的“建设成本与业主的购房款完全没有关系”;徐汇区法院的一审判决书上也称“整个小区是由开发商出资建设”。
  事实上,早在1999年公安局后保部向购房民警公布的《宜山路住宅预配售有关问题解答》中表述得很清楚,关于小区配套设施(含配套楼)的建造费用,在购房款中每平方米分摊600.42元。在2002年市公安局关于该小区的建设审计报告中,也明白无误地证明,“开发商”市公安局实际上只是筹资人,系争配套楼的建设费用全部分摊在业主的购房款中。在一审法庭上,原告曾要求被告出示政府或他人出资建造的证明,对方拿不出任何证据。
争议之二  此公建非那“公建”
 据业主告知,在一审庭审中,原告要求被告提供向第三方作出颁发产证行为的法规依据,被告当庭没有提供。但在一审判决书中,法院为被告补充了上海市政府1987年的71号文件作为其行政行为的法规依据,确认系争建筑物是“服务于社会和社区的商业、居委会公共建筑设施,公建配套房屋应交给政府,政府是唯一产权人”。
 业主认为,被告以及法院混淆了社会公建配套和小区公建配套的区别。
 由于系争配套楼是由建设单位向购房业主收费自行建造的,设立在封闭小区内用于小区的服务设施并不向社会开放,其明显有别于政府用公共资金或开发商缴纳的公建配套费所建造的“公建”配套建筑。按照1995年以后实施的各项相关规定,适用“谁投资、谁得益”的原则,政府不能再无偿获得产权。法院提供的法规依据是1987年的文件,早已过时。1995年12月12日《城市商业网点建设管理规定》第十九条(二)明确规定:“企事业单位自筹资金建设的商业网点,其产权归建设单位所有,并自行管理”。由于该小区2001年交房后大产证已转换成617户小产证,“开发商”不复存在,配套楼的产权自然应属于实际出资人——全体业主。
 争议之三  申办文件系伪造
  房地部门始终认为:自己(颁发产证)的具体行政行为事实清楚,证据确凿,适用法律、法规正确,程序合法。
  然而在搜集证据过程中,业委会意外发现,配套楼购买方在向房地部门办理登记手续时,使用了伪造的证据。信盈工程技术公司于2002年3月申请歇业,当时提交给徐汇区工商局的申请报告中写明:“公司的债权债务由上海恒顺图像制作有限公司承担”,公司的印章也同时送交工商局销毁。但到了2005年办理房产登记申请产证时,提交的同一份申请歇业报告中,“上海恒顺图像制作有限公司”被篡改成了“上海信盈广告展览有限公司”,在申请报告上盖的公司章也显然是伪造的。正是这份伪证,让跟这桩购房案毫无关系的信盈广告公司俨然成为合法的权利人。
  然而在一审审理以及判决中,如此重要的一个证据居然被“忽略”了。一直到2008年8月7日徐汇区领导接待业委会代表时,徐汇区房管局局长当场承诺将证据带回去研究:“如是颠覆性证据,我们自己撤销产证”。   
【点评】    
    行政诉讼的特点,就是被告举证。但纵览整个一审诉讼过程及判决书,被告基本没提供什么颁证依据,倒是原告提供了大量的事实和法律法规依据。如果说房地部门“弄假成真”还可用审核不严来搪塞的话,那么一审法院“认假为真”无疑动摇了司法公正的基石。
相关法规政策    
1995年《上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法》(沪府第21号令)规定了一系列原则:谁开发,谁配套;不建配套的不可交付使用,违者要承担民事责任;小区居民可申请人民法院强制执行。
1995年12月12日国内贸易部颁发的《城市商业网点建设管理规定》第十九条(二)规定:企事业单位自筹资金建设的商业网点,其产权归建设单位所有,并自行管理。
1997年1月15日《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》明文规定:“住宅小区外的市政设施配套建设,原则上由政府解决,经营性配套设施建设费用,要按照‘谁投资、谁所有、谁受益’的原则解决”。
1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号)第十五条规定:“停止征收商业网点建设费,不再无偿划拨经营性公建设施”,并明确“本通知自发布之日起实行。原有的有关政策和规定,凡与本通知不一致的,一律以本通知为准”。
1999年,上海市政府78号文件,同意上海市物价局《关于本市停止征收住宅建设配套费中商业网点建设费的通知》(沪价房(1999)第330号),明确规定“住宅小区内按规划要求配套建设的商业网点,应明析产权关系,按‘谁投资、谁所有、谁受益’的原则运营”;“按规划要求配置的商业网点,不得擅自改变用途”。
【点评】    
    从1995年开始,从国务院到上海市政府出台了一系列有助于规范房地产市场、保护购房者权益的法规政策文件。哪怕有一个法规文件被认真贯彻,宜山路518弄的配套楼的转让都难以成功。但遗憾的是,不该发生的事还是发生了。我们一些政府官员或无知无畏,或知法犯法,滥用公权力谋私或帮助他人谋私,确已到了触目惊心的地步。
记者手记
  宜山路518弄小区近三年的维权历程,给了广大业主极大的鼓舞。即便目前还只是阶段性的成功,但至少可以给人们三点启示:
 一,业主的高素质。良好的业主意识是维权的道德基础。每次法院开庭,退休者踊跃前往,上班族请假前去。有谁觅得有关法规政策,也会主动提供给业委会。维权实践,使业主意识得以大大增强。其二,业委会的高水平。三年来,业委会先后搜集、研究了35项相关法规、政策文件。当房地部门终于注销违法颁发的产证后,又当机立断及时撤诉,保护已到手的胜利成果。第三,坚持依法维权,理性维权。在诉讼受到挫折时,多次有业主采取极端行动,而业委会能晓之以理,始终把维权控制在法制的框架内,从而推动案情出现转机。
 由于私企女老板已将产证抵押给了银行,注销产证后还会面临一系列艰巨的善后工作,但政府有错必纠、搁置争议的胆识、魄力,以及二审法院办案的严谨、认真,也让民众看到了社会的进步。

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