关于对物业管理费涨价的看法 (蔡兴发)
2008/4/4 9:34:47 阅读数: 2736
  商品的价格体系是指商品以及与其相关的生产要素价格相互关系的有机整体,体现了相互联系、制约的内在关系。各种商品价格之间的这种有机联系,表现在一种商品价格的变动,往往会引起另一些商品价格的变动。这种相互关联的价格变动是现代市场经济法则的表现。
  物业服务是一种特殊的商品,它提供的是一种“活化”的产品,但这种产品的价格同样与其相关联的要素价格有着千丝万缕的联系。包括服务设施、原材料、工装设备特别是劳动力成本的变化必然会对物业服务的价格产生影响。所以物业管理费作为物业服务价格的具体体现,其不可能也不应该是长期固定不变的。随着近年来我国居民消费水平的提高和物价消费指数的波动,我认为现行的物业管理费水平出现上涨的趋势也是合乎情理的。
物业服务存在区域性、受益群体固定化等特征,它收取费用的对象和范围相对固定,一般不会随时间的推移而扩展和增加,因此它的管理服务的“边际效益递减”是十分明显的。就上海来说,物业管理收费基本上是十几年一贯制。其中售后公房的管理费、保洁费、保安费均按1996年《关于调整公有住房售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》的规定。多层住宅的管理费为4.5-7.5元/户/月,高层住宅为5-10元/户/月,保洁服务费3-6元/户/月,保安服务费3-6元/户/月。另外,早期的商品房建成交付至今不少已经有十年历史了,当时核定的物业管理服务费一般也比较低廉。2005年上海实施的物业管理分等定级服务和收费标准较之上述两种虽然有了改进,但未充分考虑宏观调控及物价通胀的因素,以及完全兼顾价格体系相互变动的市场法则,因此尚未充分体现“质价相符”的原则。
而同时,这10多年,物业管理企业的劳动和管理成本却呈急剧上升趋势,企业在提升服务质量上的投入也逐年增加。根据物价上涨和宏观结构调整的需要,上海每年调整劳动者的最低工资水平,调整幅度从每年10.3%到去年的11.2%,从最低工资标准490元/月调整到840元/月。今年1月实施的《劳动合同法》对企业用工又造成巨大冲击,使物业管理企业的盈利空间越来越小。虽然一些物业管理企业在减少成本,扩大多元经营,提高技术附加值,创造新的利润增长点上做了许多尝试,但是还是难以弥补成本的逐年增大。尽管有部分楼盘的管理费经过努力有所增加,但还是杯水车薪,只能解一时之渴。
由于提高物业管理费涉及全体产权所有者,关乎民生和社区稳定,较难获得全部业主的理解和支持,政府税务、物价等管理部门也采取比较审慎态度。因此,许多企业面临亏损经营,已经考虑调整市场战略,逐步退出低端市场。这势必将对物业管理市场的健康良性发展和保障业主的合法利益带来极大影响。
物业管理在社区管理中的地位和作用已不容置疑,因此在考虑社会利益的同时,要充分重视企业利益,利用经济利益驱动的杠杆作用,扶持物业管理企业的发展。
首先,业主应该进一步转变消费理念,树立“优质优价、质价相符”、需要怎样的服务标准必需支付对应的费用和选择良好的物业管理也是一种投资的概念。物业服务是一种特殊的商品,从其产生的效果看,一方面可为业主提供一个优美、舒适、安全的生活和工作环境,另一方面,可维持物业的完好性,延长物业的使用寿命,使业主所有的不动产保值增值。因此物业管理和服务不仅仅是一种简单的消费,更应该是一种投资。
其次,从物业服务企业来讲,要严格按照合约要求兑现承诺,根据“量入为出”的管理费缴交和使用原则,尽力提升服务质量,在具体的服务过程中实现相应的服务标准与成本控制要求,以求达到费用与服务水平相一致。
再次,物价税收部门要加快建立和完善市场化的物业管理服务收费机制,建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。在深化分等定级收费的基础上,推行由政府指导价向市场调节价转化。并且逐步建立物业管理费与物价消费指数增减的联动机制。
同时,还可以根据不同物业状况实践物业管理模式的多样化。除了推行商品化小区实施物业管理外,对公房、售后公房以及系统房小区可以实施不同形式的管理模式。可以委托政府相关部门选聘物业管理企业;也可采取业主权利赎买,由业主将部分物权管理权交给政府代其选择物业管理企业或纳入政府应急托管体系;对部分老、旧小区还可以实施业主自治管理,形成自给廉价的服务体系。 
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